[易居研究院]2019弱二线三线城市住宅供不应求

2019-11-25 14:19:40

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-11-25
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  上海易居房地产研究院2019年11月19日发布《2019年35城供求关系报告》。该报告显示:

  我们设定2018年商品住宅新开工面积为2019年住宅供给量,2019年商品住宅销售量为住宅需求量,据此可以得到2019年35城住宅供求比。2019年,供求比较小的城市多为东北和中西部弱二线和三线城市,楼市较繁荣;供求比较大的城市多为一线和强二线城市,楼市有所调整。这说明住宅价格的与供求关系较大的关联性,供小于求,房价易涨难跌;供大于求,房价易跌难涨。我们预计2020年全国商品住宅将供大于求。

  按照市场规律,当下严重供不应求的城市未来较有可能供应量增大,因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给,而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落,最后使得供求关系重新向合理水平回归。展望未来,对于目前严重供小于求的城市,随着全国房地产市场的进一步降温,未来或面临更长时间的市场调整压力;而对于目前供求比大于1的绝大部分城市,由于其偏离均衡值1的程度并不是很大,当全国房地产市场降温时,这些城市的住宅市场同样将面临进一步调整的压力,直到供求比大幅偏离均衡值。

  易居研究院研究员王若辰表示:从全国范围来看,2019年住宅市场大致处于供求平衡状态,明年则很可能供大于求。从35个主要城市来看,2019年住宅供给略小于需求,但也将随全国大势进一步降温,逐渐进入供大于求的状态。 

  报告正文如下:

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一,通常来说,在仅考虑供求关系的情况下,当住宅供应量小于需求量时,房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时,房价易跌难涨。本报告对2019年35个城市的商品住宅市场的供求关系进行分析,其中,供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的2018年新开工面积,需求量则由2019年前三季度销售面积进行推算。

  一、供给:2018年商品住宅新开工面积

  2018年,重庆、郑州、成都、武汉和苏州等城市住宅新开工量最大,分别为5145、3007、2556、2123和2051万平方米,其中重庆新开工面积远高于其他城市,主要是因为重庆的城市面积较大。三亚、呼和浩特、厦门、北海和大连等城市的新开工量最小,分别为124、194、223、281和398万平方米。

  二、需求:2019年商品住宅销售面积

  2019年,经过推算,预计重庆、郑州、武汉、成都和西安等城市商品住宅销售面积最大,分别为5154、3497、2880、2308和2141万平方米;三亚、厦门、北海、海口和呼和浩特等城市销售面积最小,分别为106、187、388、420和480万平方米。

  三、2019年商品住宅供求比

  确定了供给量和需求量后,我们可以计算2019年35个城市商品住宅的供求比:

  2019年供求比 = 供给量/需求量 = 2018年新开工面积/2019年销售面积

  供求比越小,说明商品住宅需求量超过供给量越多,供小于求,当前住宅市场更可能处于繁荣阶段;供求比越大,说明商品住宅供给量超过需求量越多,供大于求,当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年,北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市供求比最大,分别为1.76、1.37、1.32、1.25和1.19,均大于1,供大于求。除了乌鲁木齐和岳阳以外,排名靠前的城市主要为一线城市或热点二线城市,是2019年整体表现相对较弱的城市。呼和浩特、大连、昆明、沈阳和北海等城市供求比最小,分别为0.4、0.6、0.6、0.72和0.72,均明显小于1,供小于求,这些城市主要是2019年楼市表现较好的弱二线和三线城市。

  按照城市类别进行划分,2019年,一线、二线和三线城市商品住宅供求比分别为1.03、0.92和1.04,其中二线城市供求比小于1而一线和三线城市供求比大于1,说明2019年二线城市供给量小于需求量,预计今年整体表现或将好于一线和三线城市。一线城市和三线城市供求比略大于1,基本处于供求平衡状态。

  按照地理位置划分,2019年,华北、西北、华东、西南、华中、华南和东北7个板块商品住宅供求比分别为1.28、1.25、1.00、0.95、0.86、0.83和0.71。其中,华北和西北供大于求;华东供求平衡;西南、华中、华南和东北供小于求。和供求比对应的是,华北板块楼市降温较明显,如北京和天津;西北板块仅乌鲁木齐1城,因此代表性不强;西南、华中、华南和东北4个板块弱二线和三线城市较多,其楼市在2019年有相对较好表现。

  四、总结及趋势

  2019年,供求比较小的城市主要为中西部和北部弱二线和三线城市,楼市较繁荣;供求比较小的城市多为一线和强二线城市,楼市有所调整。这说明住宅价格与供求关系存在较大的关联性,供小于求,房价易涨难跌;供大于求,房价易跌难涨。

  根据现有的各地统计局数据,本报告还统计了42个主要一二线城市及部分三线城市过去6年的商品住宅供求比。2013年至2019年,42城商品住宅供求比分别为1.18、1.10、0.87、0.70、0.84、0.87和0.94。可以看出,2013和2014年,住宅市场较低迷,供求比大于1;而当市场开始升温,供求比逐渐降低,2016年仅为0.7,随后随着市场繁荣程度的逐渐减弱,供求比开始上升,预计2020年供求比将接近或超过1。

  按照同样的方法,经过测算,全国商品住宅供求比2016年以后供求比逐渐增大,2019年接近供求平衡,2020年则预计将供大于求,市场面临调整压力。

  展望未来,对于目前供求比偏离均衡值1较大的城市(供求比接近1不具备指导性),未来更有可能逐渐向均衡值回归,特别是严重供小于求的城市,随着全国房地产市场的进一步降温,未来或面临更长时间的市场调整压力;而对于目前供求比大于1的绝大部分城市,由于其偏离均衡值1的程度并不是很大,当全国房地产市场降温时,这些城市的住宅市场同样将面对进一步调整的压力,直到供求比大幅偏离均衡值。

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