[贝壳研究院]北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块

2020-08-05 16:14:33

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2020-08-05
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:贝壳研究院

  北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地:

  地块位于南海子公园东南侧2 KM,地铁8号线南段瀛海站东侧4KM处,本地块以挂牌的形式进行土地出让。总用地面积8.5万㎡,总规划建面为20.0万㎡,其中商品住宅部分规划建面19.6万㎡,容积率2.5,不限房价。

  竞拍结果

  由中海以79.2亿元总价成交,溢价率23.8%,可售商品住宅综合楼面价为40380元/㎡。

  地块竞对

  本地块周边2公里范围内,2013-2014年集中成交一批地块,目前多数转为成熟小区,存在二手住宅交易,近五年内成交住宅用地3宗,新房在售项目仅为7个:雅居乐·京华雅郡为限价房项目,均价限制在54160元/㎡(带装修),最高限价为56868元/㎡(带装修),2020年6月开盘,容积率2.2,12万㎡建面,80-134㎡墅质洋房。金隅集团在本地块周围不断深耕,其2017-2018年先后取得2宗限价房用地,目前已成为2个在售新房项目,2宗项目均价限制在52695元/㎡(带装修),最高限价为55330元/㎡(带装修);两个项目分别为金隅·金麟府、金隅学府项目,分别开盘于2019年1月和2019年10月,容积率分别为2.0、2.5,建面分别为6.9万㎡、9.5万㎡;金隅·金麟府主力户型74-141㎡二居至四居,金隅学府主力户型82-139㎡二居至四居。除金隅两项目外,本地块2KM范围内均价限制在52695元/㎡(带装修),最高限价为55330元/㎡(带装修)的新房在售项目仍有另外2个,分别为保利+金地+首开·和悦华锦、中国铁建·国际公馆。其中,保利+金地+首开·和悦华锦,2018年9月开盘,容积率1.8,建面16.6万㎡,主力户型为89-135㎡三居至四居;中国铁建·国际公馆,2019年10月开盘,容积率2.5,建面11.2万㎡,主力户型为80-150㎡二居至四居。(数据来源:北京市住房和城乡建设委员会)

  地块评价:

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,本次土拍吸引中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建共同竞拍,这些房企在本板块内均有项目布局,经过激烈角逐,再次由中海独家取得,上月房山轨交地块中海以41.2%的高溢价率成交后,今日再次大手笔拿地,地块成交总价达到79.2亿元,是北京年内成交总价最高的地块。截止目前,中海2020年在全国取地规划建面相当于去年全年67%,取地热情较高。其中一线城市取地占比8%,相较2019年全年仍有9%的差距,但在北京取地数量已经追平去年,北京依然为中海在一线城市的主要布局城市。

  对于地块所在亦庄南海子公园板块,贝壳研究院认为,该板块城市面貌较好,配套不断完善中,且不乏高端项目聚集,区域整体价格仍有上涨空间。虽在售新房多为限竞房项目,但限价与本地块成交楼面价相比,仍预留了利润空间。中海产品系丰富,不限价情况下,项目未来发展方向具有较大的想象空间,或将成为区域新的品质楼盘标杆。

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