[克而瑞]土地成交量价齐跌,流拍率连续四周超过10%

2020-11-10 15:26:17

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-11-10
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2020年第45周(11月2日-11月8日),重点城市土地供应和成交规模均较上一周有所下降。同时,由于地价较高的热点一二线本周土地成交量大幅减少,本周平均地价也较上一周有所回落;优质土地供应减少下,流拍率也进一步走高,达到13.4%,已连续四周超过10%。

 土地政策

       政策面持续收紧

  台州将严格控制溢价空间和地价

  继上周的衢州后,本周浙江省的另一城市台州也发布了调控政策,其中在土地市场方面,提出要保持土地市场平稳,加大市区供地力度,实行“限地价、竞自持(或配建)”的土地出让方式,严格控制溢价率和楼面地价。在多个热点城市相继收紧调控的影响下,预计重点城市的土地竞拍热度将会进一步下滑。

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      土地供应

      上海、广州均有优质土地挂牌

      中西部二线成供应主力

  供应方面,本周重点城市土地挂牌量为1955万平方米,同环比分别下降39%和25%。各能级城市的土地挂牌量均不及上一周;具体来看,一线城市本周土地供应量仅有40万平方米,较上周大幅减少,不过上海、广州均有优质地块推出,其中上海新推的一宗地位于静安中兴社区,是一宗纯住宅用地,起拍总价达52亿元,起拍楼板价高达7.2万元/平方米;广州也推出了荔湾区一宗优质综合地块,起拍单价也在2万元/平方米之上。二线城市中,中西部城市仍是供地主力,南昌、成都、重庆和武汉等本周推地量仍保持在100万平方米以上,其余城市供地量相对较少。三四线城市主力供应区域仍在城市的下辖郊县,仅无锡、南通、佛山等少数城市有主城区宅地供应。

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     土地成交

      高价地入市减少致地价环比下滑

      各能级城市成交量均不及上周

  成交方面。由于上月初适逢传统假期,重点城市推地量明显减少,导致本周重点城市成交建筑面积大幅下滑,成交总量仅为824万平方米;成交面积减少下,成交金额也随之下降,本周重点城市成交总金额为381亿,同环比均明显下降;价格方面,由于本周成交主力多为地价不高的三四线城市,本周重点城市平均地价回落至5000元/平方米以下,成交平均楼板价为4626元/平方米,环比下滑15%,和去年同期相比也下降了10%。

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       各能级城市方面,一线城市中仅上海和北京有土地成交,其中北京仅成交了一宗商办地块,上海虽成交了6宗地,但土地质量完全不及上周,仅一宗位于普陀真如板块的商办地成交楼板价超过2万元/平方米,其余地块因地理位置较偏成交楼板价均不高。二线城市中,无一城市的成交量超过了100万平方米,其中成交量最高的城市是成都,总成交建面为89万平方米,共成交了9宗地,其中位于双流怡心湖板块的优质宅地吸引了多家房企竞拍,最终以最高限价成交,由首开竞得。重点监测的三四线城市中,徐州的成交量仍位居首位,共有11宗地成功出让,总成交建面达138万平方米,宝龙、伟晨等均有布局。

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      市场热度

      流拍率连续四周超过10%

      商办用地最易流拍

  成交溢价方面。由于本周成交主力多为不限地价或地价限制较为宽松的二三线城市,特别是郑州、西安等均有高溢价地块成交,在此带动下,本周成交溢价率较上周明显上升。各能级城市中,除一线城市因无优质地块出让溢价率降至冰点外,二三线城市的溢价率均较上周有所上升。 

  土地流拍方面。重点城市的土地流拍率亦超过了10%,达到13.4%,较上周进一步上涨,已连续四周维持在10%以上。从流拍地块的土地用途来看,本周流拍地块多为商办地块,包括温州鹿城区、长沙长沙县等区域均有此类地块遭遇流拍。

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     周度Top5

     一二线优质土地入市节奏放缓

      两榜入榜门槛明显下滑

  本周,重点城市优质土地出让节奏明显放缓,仅惠州、佛山等三四线城市有多宗主城优质土地出让。在此影响下,本周成交总价榜入榜门槛也较上周明显下降。具体来看,本周成交总价最高的地块是惠州惠城区一宗临江优质商住地,在经过84轮激烈竞拍后由佳兆业以30.9亿元的总价成交竞得;门槛地块则来自成都双流区,也是一宗纯住宅用地,由人居以14.37亿元的总价竞得,溢价率10%。

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  一二线城市高价地入市成交减少的影响下,单价榜入榜门槛也明显下滑。具体来看,本周成交单价最高的宅地是保利置业拿下的上海奉贤新城商住地,由于需要自持商业,最终以17480元/平方米的底价成交;门槛地块是位于福州闽侯县的优质住宅用地,随着福州城区的扩容,闽侯的土地市场也随之火热,该宗地吸引了10家以上的房企竞拍,最终突破最高限价,成交楼板价达13501元/平方米,若考虑配建成本,实际地价已刷新闽侯县楼面地价最高纪录。

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 重点地块点评

       佳兆业斩获惠州新晋单价地王

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 地块分析

  今年下半年以来,深圳、东莞楼市加码调控,土地供应量又比较少,房企把目光转向了邻近的惠州。在此影响下,惠州的地市热度也明显升温。如本周出让的惠城区鹿江沥南岸地块吸引了15家规模房企前来竞拍,最终在经过84轮激烈争夺后由佳兆业以30.9亿元的总价竞得,成交楼面价7974元/平方米。值得注意的是,该地块刷新了惠州商住地历史成交楼面价最高纪录,成为惠州新的“单价地王”。 

       据规划来看,该地块所在的鹿江沥临近惠州当前主力发展的金山新城,有较多规划利好,并且从地理位置上还看,地块还有一线临江优势,周边生态环境也较为宜居。目前,地块周边已有多个品牌开发商入驻,周边配套也逐渐完善:交通方面,地块靠近城市主干道三环东路和惠州大道,周边交通较为通达;商业方面,地块周边主要以附近社区底商为主,且项目也配有一定商业,能基本满足日常生活需求;教育方面,地块紧邻惠州综合高级中学,且周边规划有幼儿园和九年一贯制学校,子女教育需求也能就近满足。当前,项目周边在售新盘不多,成交均价约在1.3万元/平方米左右,和项目拿地楼板价相比盈利空间较窄,不过地块附近有诸多规划利好,未来房价上涨空间较大,盈利空间也有扩大的可能。


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