[克而瑞]土地成交量价齐涨,热点三四线土拍竞争加剧(3.29-4.4)

2021-04-07 11:18:51来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-07
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2021年第14周(2021年3月29日-2021年4月4日),重点监测城市土地供求量双双上涨,成交地价也因热点三线城市有多宗高价土地成交拉动而环比上涨。市场热度方面,在供地新政的影响下,热点城市土拍热度仍然在升温,特别是长三角区域,无论是主城区还是下辖区县,均有土地以高溢价成交,三四线城市的平均溢价率也突破30%,达到历史较高水平。

  土地政策

  西安将集中进行土地出让

  广州将进一步增加租赁住房用地供应

  3月底,住建部两会后调研的又一城市西安也收紧了房地产市场调控,其中在土地供应方面,西安将建立完善房地联动机制,全市商品住宅、共有产权住房用地均将实行“限房价、定品质、竞地价”出让。值得注意的是,虽然西安不在22城内,但在《通知》中,西安也提出每季度将集中发布宅地出让公告并集中出让。此外,4月2日,广州房地产市场调控也再度收紧,其中在土地供应方面,广州提出将严格落实住宅用地分类调控要求,进一步增加住宅用地供应规模,同时还将加大租赁宅地的供应力度。

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  土地供应

  北京、天津、无锡集中挂地

  重点城市土地挂牌量环比明显上涨

  供应方面,由于近期各地供地计划相继出台,本周重点监测城市土地挂牌量较上周明显上涨,总供应量为2232万平方米,环比增加36%。具体到城市来看,本周重点城市中的北京、天津、无锡均集中挂牌了第一批住宅用地,其中北京共推出30宗地,中心城区海淀、朝阳等也有多宗土地供应,同时为了控制地价平稳,区位较好的项目均将采取“限地价、竞政府持有商品住宅份额”等竞价方式;天津也集中挂牌了58宗住宅用地,南开、西青等核心区域均有优质宅地供应;无锡也于3月29日挂牌了首批集中出让宅地,共涉及16宗,且均设有最高限价。除了这些重点城市外,近来土地市场较热的温州、台州、绍兴、义乌等长三角城市也均有多宗土地推出。在大规模的土地供应下,这些城市的市场热度预计能得到一定的降温。

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  土地成交

  成交建面环比上涨

  三四线城市成交占比提升至七成

  成交方面。本周重点监测城市土地成交量止跌转涨,总成交建筑面积环比上涨59%至884万平方米,但仍不及去年同期水平;成交金额也随之上涨,重点城市的成交总金额为411亿元,环比大涨70%;价格方面,受热点三线有多宗高价地块成交影响,重点城市平均楼板价出现上涨趋势,平均地价达4648元/平方米,环比上周小幅上涨了7%。

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  各能级城市中,三四线城市仍为成交主力,成交占比进一步上涨并达到7成左右。具体来看,一线城市本周仅广州有番禺区的一宗商办用地成交,由中铁建以底价摘得。二线城市成交量和上周相差无几,无一城市的成交量超过100万平方米;在有土地出让的城市中,南宁的成交量最大,总成交建面为92万平方米,共成交4宗地,分别位于邕宁、江南、良庆和青秀,最终这4宗地由招商、荣和、建发和广西霖峰投资分别竞得。重点监测的三四线城市中,柳州、惠州和芜湖的成交量相对较高,均超过了50万平方米;整体来看,成交热点仍集中在长三角区域,嘉兴、金华、温州、湖州等多个城市均有地块以超高溢价成交,市场热度仍然维系在高位。

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  市场热度

  长三角多城土拍溢价超30%

  拉动整体溢价率再度突破20%

  成交溢价方面。在热点三线城市有多宗地块高溢价成交的影响下,本周重点监测城市的土地成交溢价率为23.7%,较上周大幅上涨7个百分点。各能级城市方面,二三线城市的成交溢价率均较上周明显上行,涨幅均超过了5个百分点。二线城市中,南宁、石家庄等主力城市的平均溢价率均超过了15%,拉动二线城市溢价率环比上涨至13%;三四线城市则受长三角城市土拍热度持续攀升带动,成交溢价率突破30%,芜湖、金华、台州等多个城市的溢价率均达到了50%以上。

  土地流拍方面。尽管三四线城市土拍热度持续上涨,但能级城市内部冷热分化也更加突出,除长三角区域外,其他区域的三四线城市热度明显较低,也成为土地流拍的主力。本周也不例外,如洛阳、梅州等城市均有多宗地块遭遇流拍。在此影响下,本周重点城市的流拍率也出现明显的涨幅,环比上涨6个百分点至14%。

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  周度TOP5

  长三角城市土拍延续升温

  拿地成本仍在攀高

  随着各城市供地计划相继出炉,近期入市优质地块数量也明显上涨。以本周成交TOP5地块来看,除榜首广州番禺商办用地底价成交外,其余四宗地均为高溢价成交。具体来看,本周成交总价最高地块为广州番禺商办用地,成交总价为24.03亿元,由中铁建竞得;门槛地块位于台州温岭市,由方远和荣安联合竞得,成交总价为17.8亿元,溢价率48%。

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  为了增加优质土储,房企加速在热点城市布局,热点三四线城市的土拍热度持续高位,尤其是长三角城市。以本周成交单价TOP5地块来看,这5宗地均来自长三角城市,且均以封顶价或高溢价成交,土拍竞争十分激烈。不仅是绍兴、温州等主城区地块,如台州温岭、金华东阳等三四线的下辖县市,土地市场热度同样高涨,如金华东阳江北街道宅地就经历了444轮激烈争夺,才由正威溢价97%斩获,平均楼板价超过1.2万元/平方米。激烈的竞争下,这些城市拿地成本较此前也明显上涨,如单价榜中4宗地的价格均较周边此前成交同类型宅地的价格有所上浮。

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  重点地块点评

  祥生斩获绍兴柯桥新“单价地王”

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  地块分析

  进入3月末,重点城市土地供应已经断供,长三角三四线城市的土拍热度在此影响下维系高位,绍兴、嘉兴、张家港等城市均有高溢价地块成交。其中,绍兴继上周之后再有优质地块出让,吸引了10余家房企争夺,在经过197轮激烈竞拍后由祥生竞得,成交总价为20.47亿元,平均楼板价达26719元/平方米。值得注意的是,该价格已经刷新了柯桥区历史成交宅地楼板价新高,成为柯桥区新的“单价地王”。

  据地理位置来看,该地块位于镜水南路与胜利西路交叉口,周边交通较为通达。同时,宗地距离柯岩风景区较近,南邻鉴湖江,风景优美,附近也多以低密住宅小区为主,居住氛围浓厚,周边配套也比较齐全:商业方面,地块周边多以小型商铺为主,菜市场、小型超市均有,能满足日常生活需求;教育方面,澄海小学、柯岩中心小学均在项目附近,未来能够就近入学。由于柯桥区土地供应相对较少,区域内在售新房项目也不多,且多为尾盘在售,项目周边二手房挂牌价格约在3万元/平方米以上,该项目的入市有利于增加区域内住宅的供应;不过,项目周边还有几宗低密宅地预计将于近期开拍,未来可能会与项目同期入市,项目未来可能会面临一定的销售压力。

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