[克而瑞]美的置业：城市深耕见成效，多元化布局延长价值链

  导 读

  销售增长稳定，持续布局长三角、珠三角等区域，区域深耕提速。融资成本进一步下降，优势明显；“地产开发＋”布局多元化，赋能主业。

  【规模增长优于百强平均，城市深耕见效】2020年美的置业实现全口径销售金额1261.6亿元，同比增长24.6%，表现优于百强房企平均13.3%的销售增长率。全年销售增长依旧稳健，销售排名由2019年末34名上升至33名。2021年销售目标1500亿元，预计全年增长率在18%左右，以美的置业的情况来看完成目标压力不大。2020年销售金额超过40亿元的城市共有10个。根据CRIC城市排行榜，这10个城市中美的置业在6城金额榜榜上有名。 

  【新进4城，持续深耕长三角大湾区】2020年美的置业新增土储建面1323万平方米，新增60个地块，新进温州、珠海、绍兴、洛阳。美的置业持续深耕长三角、大湾区，新增沪苏、浙闽、珠三角土储建面占比56%，土地款占比72%。总土储主要集中在33个城市，建面达6347万平方米，权益建面4289万平方米，权益占比68%。 

  【营收大幅增长，盈利能力维持在中等水平】2020年美的置业实现营业收入524.84亿元，同比增长27.58%。毛利率22.21%，净利率9.19%。已售未结转金额1178亿元，超过2020年营业收入的两倍，一定程度上保障2021年的营收持续增长，收入可预见度高。 

  【公司持续降杠杆，融资成本优势凸显】美的置业持有现金267.88亿元，现金短债比2.19，长短债务比3.79。债务结构健康，具有较好的抗风险能力。报告期内美的置业的加权平均融资成本较去年年末下降0.54个百分点至5.33%，融资成本优势进一步提升。净负债率下降9.8个百分点至79.2%。整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率为78%，同比下降3个百分点，美的置业预计至2023年，剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。 

  【聚焦产业链，延展价值链】美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链，与主业协同发展，构建战略组合竞争能力。智能和装配产业构建“第二跑道”，产业价值链布局初见成效。全年签约规模到达了13.5亿元，交付规模7.2亿元，产业整体执行率105%。徐州、邯郸、佛山3个产业园陆续落地。商业地产持续发力，截至2020年末在管面积61万平方米，筹开面积98万平方米。物业服务方面，2020年住宅物业收缴率92%。

  
  01销 售

  规模增长优于百强平均

  城市深耕见效

  全年业绩稳步增长，销售同比增幅达24.6%。2020年美的置业实现全口径销售金额1261.6亿元，同比增长24.6%，表现优于百强房企平均13.3%的销售增长率。全年预售建面1111.4万平方米，同比增长11%；销售均价11351元/平方米，同比上升12.4%，销售均价的上涨一方面得益于美的置业近年来持续提升布局的城市能级，另一方面则是美的置业的产品力带来的品牌溢价。

  整体来看，美的置业全年销售稳健，销售排名较2019年末的34名上升一名至33名。2020年美的置业的去化率达到66.3%，较上年增加0.4个百分点，回款率80.3%，保持稳健。2021年销售目标1500亿元，全年增长率在18%左右，以美的置业的情况来看完成目标压力不大。

  沪苏、浙闽和珠三角合约销售贡献超六成。美的置业从2010年走出珠三角，其全国化布局便是从长三角的徐州开始。在经历多年城市深耕及近年来的城市能级升级的策略下，长三角区域已经是美的置业销售业绩最重要的来源。按照美的置业的合约销售分布，沪苏区域销售贡献率最高，销售金额362亿元，占比达到29%。作为大本营的珠三角区域也贡献了较高的销售规模。据统计，2020年沪苏、浙闽及珠三角的合约销售占比高达65%。

  进准投资，深耕城市效益显现。2020年销售金额超过40亿元的城市共有10个，在多年深耕的邯郸、徐州、佛山等地。根据CRIC城市排行榜，这10个城市中美的置业在6城金额榜榜上有名。其中在邯郸和徐州销售金额都排名第1，佛山排名第7，业绩均跻身当地市场前列，十城销售业绩占比50%。

  02投 资

  新进4城

  持续深耕长三角大湾区

  持续深耕策略，聚焦高价值区域。2020年美的置业新增土储建面1323万平方米，同比下降8.9%。新增60个地块，新进温州、珠海、绍兴、洛阳。美的置业持续深耕长三角、大湾区，沪苏、浙闽、珠三角新增土储建面占比56%，土地款占比72%。此外美的置业近年来不断提升其布局的城市能级，2020年广州、苏州、南京、宁波等一二线城市拿地占比约13%。在新增三四线城市土储中，超半数集中在佛山、无锡等珠三角或长三角强三线城市。

  总土储充足，城市更新项目陆续释放。截至2020年年末，美的置业总土地储备建面达6347万平方米，权益建面4289万平方米，权益占比68%。涉及63个城市的321个项目。按照企业当前的销售规模来看，美的置业的土地消化周期在4-5年，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。

  城市更新稳步转化，21年预计转化156万平方米。同时美的置业也积极扩展城市更新领域，2020年已有6个主要城市更新项目转化为土储，规划总建筑面积247万平方米。当前待转化为土储的主要城市更新项目有11个，规划总建筑面积达483万平方米，预计到2021年度有156万平方米可转化为土储。更值得一提的是，待转化的11个城市更新项目中有10个位于大湾区，为公司提供优质有竞争力的土储资源。

  珠三角、浙闽、沪苏三区域总土储占比为49%，未来会持续加大投入。按照美的置业的区域分布来看，目前珠三角、浙闽和沪苏区域总土储约3081万平方米，占比达到49%。但是2020年这三个区域的销售贡献达到65%，意味着其在长三角及大湾区的市场较好。美的置业未来在浙闽、沪苏、珠三角区域还会加大投入。

  03盈 利

  营收稳步增长

  盈利能力维持在中等水平

  营收稳步增长，未来可预见度高。2020年美的置业实现营业收入524.84亿元，同比增长27.58%。毛利润116.58亿元，较去年同期下降10.4%。净利润48.25亿元，同比上升11.53%，归母净利润43.26亿元，同比上升0.5%。根据美的置业业绩发布会披露，已售未结转金额1178亿元，超过2020年营业收入的两倍，一定程度上保障2021年的营收持续增长，收入可预见度高。

  盈利水平可期。毛利率22.21%，净利率9.19%，两者均有不同程度下滑。主要是由于18年至19年拿地项目的结转，以及随着美的置业布局城市能级的提升，土地成本走高所致。随着企业深化数字化转型，公司核心经营能力一体化的推进，企业未来利润率或可期待。

  04负 债

  公司持续降杠杆

  融资成本优势凸显

  短期无债务压力，债务结构健康。美的置业持有现金267.88亿元。短期有息负债122.55亿元，较去年末上升34.1%，长期有息负债463.85亿元，较2019年年末上升2%。现金短债比2.19，长短债务比3.79。债务结构健康，具有较好的抗风险能力。

  20年新增借贷成本仅4.91%，整体融资成本降至5.33%。报告期内美的置业的加权平均融资成本较去年年末下降0.54个百分点至5.33%，融资成本优势进一步提升。美的置业不断扩宽融资渠道，2020年新增借款的加权平均实际利率为4.91%，低成本融资优势进一步凸显。由于整体运营情况良好，2020年再获中诚信国际信用评级有限公司给予主体信用评级AAA，展望稳定。

  持续降杠杆，预计2023年将进入监管认定的“绿档”。净负债率下降9.8个百分点至79.2%。虽然近年来美的置业规模扩张速度较快，但企业也不忘优化债务结构，整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率为77.6%，同比下降3个百分点。美的置业预计至2023年，剔除预收款后的资产负债率也可以降为绿档。

  05多元化

  聚焦产业链

  延展价值链

  美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链，在智慧科技和装配产业已经取得了良好的效果；商业方面选择性进入与住宅协同联动开发；物业服务在2020年改为“铂美物业”，定位做第三方的服务企业持续扩大规模，保持业绩增长。

  智能和装配产业加速构建“第二跑道”。智能&装配产业价值链布局落地初见成效，全年签约规模到达了13.5亿元，交付规模7.2亿元，产业整体执行率105%。徐州、邯郸、佛山3个产业园陆续落地。第三方拓展能力彰显，智能产业服务第三方企业166家，智能服务百强房企覆盖率14%，装配式产业服务第三企业达到45家。智能产业方面2021年经营目标为销售收入6.7亿元，同比增长27%，百强房企覆盖率提升至25%；装配式建筑深耕PC业务，轻资产布局PC＋业务链，扩展EPC业务；2021年目标为销售收入超过3亿元，同比增长60%。

  聚焦优质资产，拓展TOD商业。美的置业瞄准优质综合性或者社区商业，截至2020年末在管面积61万平方米，筹开面积98万平方米。塑造购物中心悦然广场、社区邻里商业悦然里、长租公寓悦然寓这类“悦然系”产品线知名度。其中佛山悦然广场出租率97%。目前在营项目5个，年度租金收入2.07亿元。未来三年计划开8个项目，饱和年度租金预计收入5.37亿元/年。

  住宅物业收缴率达92%。2020年7月，“美的物业”更名“铂美物业”，2020年住宅物业收缴率92%。在服务方面，美的物业通过内生外拓、开拓非住宅业态、增加社区增值服务三方面提升物业规模，2021年服务集团经营目标为接管项目340个，合约面积达到1亿平方米，预计收入增长60%左右。