[克而瑞]2021上半年中国房地产总结与展望 | 企业篇

  导 读 

  业绩：市场热度持续，百强房企规模增长稳定。

  2021年上半年，全国房地产市场整体运行平稳。得益于去年末热点城市市场热度延续，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了楼市的整体表现。1-5月，行业TOP100房企累计实现销售操盘金额48669.5亿元，同比增长51.3%，较2019年同期也有39.4%的增幅。百强房企中，近半数企业较2019年同期的累计业绩增幅逾50%。部分规模房企业绩表现突出，23家企业1-5月销售目标完成率高于40%。

  目前，在行业增速放缓叠加“三道红线”压力下，规模房企投资和扩张动能承压，目标增速趋缓。长期来看，在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向更为清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下，房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主。并针对不同城市市场的分化格局，制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。

  上半年总结

  01业绩：上半年市场热度持续，百强房企销售规模增长显著

  2021年上半年，中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末以来的市场热度，淡季不淡。同时，春节期间一二线城市购房情绪升温，进一步提振了楼市表现，而一季度以来市场热度也得以持续。得益于市场表现，上半年百强房企销售业绩规模整体提升，TOP100房企前5月单月业绩规模较2020年同期均实现同比明显增长，较2019年同期的单月业绩增速也均在30%以上。累计业绩来看，1-5月行业TOP100房企累计实现销售操盘金额48669.5亿元，同比增长51.3%，较2019年同期也有39.4%的增幅。

  02格局：百强房企各梯队门槛稳定增长，TOP30房企保持规模优势（略）

  03企业：近9成TOP50房企较2019年同期增速超20%，部分企业表现突出（略）

  04目标增长：规模房企目标设定延续谨慎预期，10%-20%是行业主流

  上半年，有近半数百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看，行业平均目标增长率近年来呈降低趋势，较2018年41%的高位有明显回落。2021年，企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。不过基于一季度市场的回暖，规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。

  具体来看，在提出目标的房企中，以龙头房企为代表的部分规模房企由于规模基数较高且投资和扩张动能承压，目标设定更趋保守。同时也有近7成企业目标增长率高于10%，其中12家企业的目标增长率高于20%。这部分企业以千亿规模以下的中小型房企为主，仍有一定的业绩增长诉求。

  05目标完成：规模房企目标完成度较高，近半数企业1-5月完成40%以上

  从企业目前的目标完成率来看，得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现，规模房企整体业绩完成情况优于历史同期。截至5月末，在提出目标的房企中有逾8成企业1-5月的业绩目标完成率在35%以上，其中23家企业目标完成率高于40%，业绩完成度较佳。但同时，也有5家企业截至5月末的目标完成率不及30%，下半年去化压力较大。

  具体来看，上半年大发、新力、景瑞、首开、正荣、美的置业、金地等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在45%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。其中，大发近年来的业绩增速和目标完成率都居于行业前列，2021年650亿元的总可售货值相对充裕，1-5月目标完成率达57.8%。此外，招商、华润、绿城、旭辉、金茂等规模房企截至5月末的目标完成情况也处于行业领先水平。

  表略：部分规模房企2021年业绩目标及1-5月目标完成情况（亿元）

  展望

  06展望：行业发展稳字当头，企业战略以适应市场变化、防范风险为主

  2021年上半年，房地产行业发展“稳”字当头。短期来看，在行业增速放缓叠加“三道红线”的压力下，企业控负债、降杠杆压力增加。随着投资和扩张动能相应降低，业绩增长承压、目标增速趋缓。长期来看，在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向也更为清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。

  新常态下，“因企施策” 与“因城施策”趋于常态化。一方面，规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主，积极适应新的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划，构筑起可持续性竞争优势。另一方面，随着不同城市市场分化加剧，企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度，及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。

  此外，在需求侧改革推行下，市场也正提升对需求端特征与变化趋势的关注，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。对房地产行业而言，这也将倒逼房企转变发展思路，加速向买方市场转型。只有不断提升服务质量、加强产品力打造、提升自身的综合实力，才能在日趋同质化的行业竞争中保持优势，进而助力项目去化、提升销售回款效率。