[克而瑞]土地月报｜核心城市土拍降温溢价率创新低，地方托底比例持续攀升（2022年10月）

  进入10月份，多个城市先后完成了年内的第三轮土拍潮，无锡也开启了重点城市第四轮集中土拍。在此支撑下，全国土地市场成交规模仍然维持在年内较高水平，但平均地价因城市成交结构变动而出现明显下调。另一方面，重点城市的集中土拍热度进一步降温，包括广州、南京、成都在内的多个城市第三轮集中土拍仍是依靠地方国企托底，品牌房企参与度较此前出现明显下降。

  核心要点  

  供求：新增供应大幅回落，成交规模仍延续年内高位

  热度：土拍延续降温溢价率创年内新低，流拍率亦再度走高

  重点地块：楼市销售承压下土拍热度下滑，入榜地块仅1宗触顶

  后市展望

  市场趋冷下企业投资意愿进一步减弱，接下来集中供地门槛或将进一步放松

  2022年10月，虽然有小长假影响，但在包括广州、南京等多城集中土拍的支撑下，土地成交规模仍维持在年内较高水平。不过，土拍热度并未一同回升，溢价率、流拍率等热度指标表现反而还不及上月，包括集中土拍的重点城市，如广州、南京、成都等，此轮土拍热度也多不及上一轮。

  结合政策层面来看，虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，在当前市场环境下，多数房企的资金压力仍旧趋紧，加之经过前三轮集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。由此来看，土地成功出让的难度也越来越高，即使是一二线城市也是如此。这也会倒逼地方政府在接下来供地时要精准匹配房企的投资需求，第四轮或明年第一二轮的土拍门槛也或将会进一步降低。

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  供求

  新增供应大幅回落

  成交规模仍延续年内高位

  土地供应方面，重点城市集中挂牌节奏稍缓，截止27日，仅北京、深圳、南京、郑州、长沙等5市于月内发布了集中土拍，10月份土地市场供应量环比大幅回落。CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建筑面积为1.7亿平方米，环比下降18.6%，同比下降38%，同比降幅再度回到年内低位。重点城市来看，长沙、郑州2个城市在月内发布了第三批次集中供地公告，北京、深圳和南京则发布了年内第四轮集中供地公告。其中，北京计划出让土地仅6幅，起拍总价112.9亿元，幅数和金额均为年内各轮最低；与北京一致，南京本轮供地规模也创下新低，仅涉及4宗，且均位于第三轮集中土拍的江北新区。深圳则推出了7宗，建筑面积达101万平方米，幅数与上一轮持平，但建面却不及上一轮。值得一提的是，深圳此次供地规则明显调整，取消了竞自持改为竞可售安居房，意在吸引房企拿地。

  土地成交方面，9月份大量供应的土地大多于月内成交，截至10月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为10498万平方米，考虑到至截稿时还有苏州、济南集中供地待拍，预计10月全月成交建筑面积与9月份大致持平，同比来看降幅约为24%左右；成交幅数1839幅，环比减少16%，同比下降19%；成交总价方面，本月土地成交总金额3410亿元，环比下降32.1%，同比减少17.3%。因月内各能级城市成交结构有所恢复，特别是上海等高地价城市成交占比下降，土地成交均价回落至3248元/平方米，环比下降28%，但仍在年内的中高位区间。

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  热度

  土拍延续降温溢价率创年内新低

  流拍率亦再度走高

  市场热度方面。重点城市中有7市在月内进行集中土拍，至截稿时广州、南京、成都、天津等城市已完成土拍，但大多数土拍热度均处于低位，10月份土拍溢价率也因此出现下滑，仅为2.2%，较上月减少了1.32个百分点，并创下今年以来的新低。对比来看，大多数已完成土拍的集中供地城市溢价率均在1%以下，仅南京土拍溢价率达到了3%，但南京实际出让的31宗地块中也仅有4幅地块溢价，其余27宗土地均为底价成交，触顶成交的比例更是由第二轮的12%下降至3%，最受市场关注的河西板块内部也出现了冷热分化，河西南竞拍热度明显较低。广州本轮土地成交虽较上轮大幅增加，但土拍热度显著下滑，本轮土拍溢价率仅为0.5%，较第二轮下降近6个百分点，且仅有2宗地块溢价成交，就拿地企业来看，成交地块中有七成为城投“托底”，城投拿地比例也是一线城市中最高的一个。三四线方面，大多数城市土拍也均为底价成交，仅盐城、芜湖等少数长三角城市土拍保持了一定热度，月内平均溢价率超过了5%。

  流拍率方面也再度走高。和上月相比，重点监测城市的土地流拍率上升至13.3%，较上月增加了1.5个百分点，但仍低于年内的平均水平。9、10月份土地流拍率的持续低位，主要还是由于土地预供应模式的迅速推广，有助于国土部门全面研判和了解各幅地块的出让意向企业，有效降低土地流拍率，并稳定市场信心。但10月份土地流拍率的上升，还是说明土地热度仍在持续下滑。以成都为例，虽然本轮土拍量减质增，供应规模较上轮下降了20%，且市区供应建面上升至56%，但是土拍热度仍持续下滑，拿地房企以本土城投为主，前两轮拿地较多的央国企数量明显减少，本轮成都土地流拍率达到了8%，较上轮增加了4个百分点。

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  重点地块

  楼市销售承压下土拍热度下滑

  入榜地块仅1宗触顶

  2022年10月，广州、南京、天津、成都等城市先后进行了第三轮集中土拍，无锡也完成了年内的第四轮集中供地。因此，重点城市的优质地块供应量仍在高位，如广州荔湾、天河、南京建邺河西、天津河西等均有土地推出。在此影响下，这些城市也包揽本月成交总价TOP10和单价TOP10，其中广州荔湾区芳村大道南以东地块以187.6亿元的成交总价位居本月成交总价首位。

  就这些城市的土拍表现来看，五个城市的土拍热度持续低位，其中广州、南京和成都等城市的热度较第二轮均出现进一步下滑，底价成交比例大幅增加。以单价榜入榜TOP10地块来看，仅南京建邺河西1宗地触顶成交，其余地块虽有溢价，但均未触顶。究其原因，还是由于商品住宅流速持续放缓，房企拿地信心明显不足，导致土拍热度走低。