房地产行业反弹可期 旺季销量决定本轮高点

  事件：

  中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议明确指出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。

  投资建议：

  高 层房地产表述更加科学合理。本次政治局会议明确指出“促进房地产市场平稳健康发展”。“调控”、“房价”、“不动摇”等近三年高频字眼不再出现。在当前房 地产市场发展差异化现实下，相关表态和政策思路调整更加科学合理。过去“唯房价论”和“政策一刀切”的有望逐步改变，行业中长期制度建设下的市场化道路值 得期待。

  三点因素看待后期走势。近期地产下跌原因来自：1)2H宏观和行业基本面下行担忧加剧，即短期成交回落属季节、基数原因还是真实需求受损无法明确解答、2)下半年流动性悲观预期加剧(央行逆回购已开始打消该悲观情绪)、3)地产政策预期不稳。

  A) 政策和流动性预期短期改变，板块反弹可期。高层发言带来政策预期稳定，有利第三层担忧情绪释放。行7月30日网站消息称，中国人民银行以利率招标方式开展了期限为7天的逆回购操作。央行实际行为已经表明稳定流动性态度。

  B) 旺季销量决定本轮反弹高度，但当前估值下风险可控。若成交顺利上行，2014年业绩增速确定将扭转市场悲观情绪，从而带来估值主升。若成交不济，可类比 2011。当时流动性紧张使得商品房销售7月后持续回落。传统旺季9、10月销售未能放量直接带来2011年4季度价格下滑。受此影响房地产板块2011 年9月中旬开始估值下行，头龙估值最终回落至动态7.67倍。但房价真实回落的2011年4季度，地产板块相对收益明显。原因在于经济下行预期确立后，A 股估值整体下移，政策转向预期带来地产估值稳定。目前，龙头地产公司动态PE估值7.79倍上下，接近当时底部。此外，按照当前偏暖政策判断，三季度销量 仍有望恢复。当前估值下行空间可控，基本面后段有望支持。

  投资建议：重申板块超跌观点，看好。截至7月30日，A股动态PE在 12.36倍，地产动态PE在12.62倍。政策、流动性担忧情绪稳定，有利板块估值恢复。个股方面，看好“龙头(招万金保侨城)+二线成长(滨江、南 国、荣盛、金科、华夏、首开)+反转潜力股(外高桥、京能、阳光城)+融资开闸主题(中航)”组合。