[世联地产]购房信心稳中有降 涨价负面影响渐显

2013-08-12 10:28:41

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-08-12
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:世联地产

  在经历今年一季度“新国五条”洗礼后,二季度进入政策平稳期,颇受争议的二套房个税政策并没有得到广泛执行。政策相对稳定叠加上半年宽松的流动性,导致住房市场成交持续放量,并带动价格上涨。“新国五条”出台并没有改变房价的上涨势头,购房者对此也感知强烈。世联研究认为,房价上涨的负面作用逐步显现,正在对购房者预期产生实质性的影响。

 购房信心连续两个季度稳中有降

  2013年2季度世联购房者信心指数为56.7,较上季度小幅下降0.1,连续两个季度稳中有降。尽管调整幅度有限,仍能够显示出购房者对未来半年 房地产总体走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看,未来房价预期指数有所提升,当前房价满意指数持平,居住环境满意指数和购房时机预期指数均有不同程度 的下降。本季度,不同类型购房者、不同类型城市购房者置业信心明显分化,具体表现在:(1)首次置业者和改善型购房者置业信心有所下降,而投资客置业信心 有所上升;(2)东部二线、东部三线、西部二线城市的购房者信心有所下降,而东部一线、中部二线和中西部三线城市的购房者信心有所上升。从具体城市来看, 上海、广州、重庆、济南、汕头、天津、惠州、佛山等城市的购房信心较上季度有不同程度地下降,而北京、深圳、武汉、成都、东莞、珠海等城市的购房信心则较 上季度出现不同程度的提升。

 购房者对未来的预期呈现价涨量跌的态势

  从购房者对当前房价的感知来看,87.7%购房者认为周边楼盘较半年前有所上涨,较上季度增加3.3%,其中,38.6%的购房者认为周边楼盘存在 大幅涨价行为,较上季度大幅增加10.3%,表明二季度政策相对平稳、流动性不错的背景下,开发商积极推盘带来成交量攀升,从而推升价格上涨。从购房者对 未来半年房价的预期来看,认为未来房价将继续上涨的购房者占比为76.0%,再创调控以来新高,说明涨价预期依然强烈。然而,从看涨者占比调整幅度来看, 较上季度仅增加0.8%,增幅持续放缓。

  从购房者对未来成交量的预期来看,本季度有57.7%的购房者认为未来成交量将继续上升,较上季度小幅下降0.4%,认为未来成交量将会上升的购房 者比例在连续提升四个季度后首度回落。尽管购房者对未来的成交量仍较乐观,但受近期资本外流显现、货币政策偏紧、经济疲软等因素制约,下半年市场不确定性 陡然上升,这也导致购房者对未来成交量表现的乐观程度有所收敛。从购房者对未来购房时机的判断来看,仅有22.6%的购房者表示未来半年适合购房,较上季 度小幅下降0.2%;而表示不适合购房的置业者占比达到了30.0%,较上季度提升0.9%。本季度,表示未来不适合购房的置业者占比明显高于认为适合购 房的置业者占比(高出7.4%)。房价的快速上涨超过了一些首次置业和改善型购房者的承受能力,使得购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。今年下半 年的住房成交量或将受此预期影响。

  七成购房者不满调控,过半赞成开征房产税

  今年一季度出台的“新国五条”,曾一度对房地产市场买卖双方的预期造成较大影响。然而,从执行细则上看,除北京外,地方政府并没有严格执行“二手房交易环节征收20%个人所得税”的政策。“新国五条”出台后,房价仍在继续上涨,进而引起了购房者不满程度提升。世联地产调查结果显示,购房者对“新国五条”调控效果不满意的比例高达73.9%,认为调控效果一般的占比为20.7%,而对政策调控效果满意的占比仅5.4%。 与二手房交易环节的个税政策相比,53.0%的购房者(尤其是首次置业者)认为房产税是一个更能够打击投资投机、且更有可能全面执行的政策。然而,超过一 半的多次置业者则认为个税和房产税都不能很好地抑制投资投机,原因在于这些税收可能会变成额外的成本转嫁给买方。

  房地产依然是购房者的首选投资品

  本季度,受黄金价格下挫、股票市场不景气等因素影响,房地产依然是购房者的首选投资品。世联地产调查结果显示,50%的购房者表示首选投资方式为房 地产(住宅30.4%、商铺17.5%、写字楼2.1%),较2012年四季度提高4.1%;而倾向于投资黄金的比例仅为2.7%,较去年四季度大幅下滑 6.5%。此外,与去年同期相比,支付能力较高的购房者占比有所提升,说明投资群体仍倾向持有房地产来达到增值保值的目的,这也是带动本季度投资者购房信 心上升的一个重要原因。

  综上所述,2013年2季度,政策相对平稳流动性良好,推动房地产成交量持续放量,然而价格过快攀升却导致购房者不满情绪加重。展望未来,二季度以 来宏观经济形势不理想,尤其是6月份以来银行间资金骤紧,恐怕实体经济将承压,这些都会对未来房地产市场和购房者信心产生一些负面影响。世联研究认为,今 年房地产成交量增速前高后低,房价环比拐点已现,同比拐点将会在三季度出现,房价上涨放缓趋势越来越明显。整体市场在今年下半年将会平稳上升。

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