[中房商学院]解读“房贷暂停”和“拐点”

  随着最近“地王”的频出和房地产的量价齐升，不少人认为国家可能出台更为严厉的房地产政策，另外一方面，不少专家认为“拐点”即将到来。中房商学院研究分析认为，要理性分析目前房地产市场的这些现象。

  先来看看“银行停贷”的各路新闻。

  8月底，北京各银行房款利率优惠基本全部取消，甚至有银行更是在基准利率基础上上浮了20%。广州、南京等地银行停止审批新的房贷和二手房贷款。进入9月，这一现象已经开始向二三线城市蔓延。9月10日，《中国房地产报》报导称深圳4家银行公开宣布暂停房贷。而据《重庆商报》9月9日消息，由于银行信贷额度吃紧，重庆部分银行暂停受理二手房贷款；同一天，《中安在线》报导，合肥最近有4家银行暂停了二手房贷款，其中农行、交行、工行等国有大行也加入停贷行列。

  种种迹象表明，银行收紧房贷的趋势愈演愈烈，而二手房贷款则首当其冲，是停贷最严重的项目。没有暂停二手房贷款业务的银行，利率也出现较大幅度上浮。以合肥地区光大银行为例，虽然没有暂停二手房贷款，但首套房贷款利率在基准利率基础上浮10%，二套房上浮20%，而且还需要等待放款。

  银行今年是多事之秋，中房商学院远创研究中心调查发现6月的“钱荒”引发了大家的广泛关注，新一届政府开始了对银行改革的“压力测试”，逼迫银行改变过去的增长模式，收紧流动性，避免低效率的信贷增长。随后我们也看到，央行还是往银行注入了流动性，避免银行“钱荒”引起的“踩踏”危机，这说明，中央政府和央行一方面希望银行更加市场化，一方面也避免金融系统的波动。对于房地产贷款而言，央行一直采取的是平稳控制手段，避免大起大落。

  那么，我们如何看待此次部分银行的“停贷”，会不会引发房地产市场的波动，甚至于是“拐点”到来呢？中房商学院分析认为，这个担心是必要的，但如果过分放大，就有点混淆视听了。

  实际上，房地产按揭贷款一直是银行比较优质的一块资产，相对那些基建、地方政府大投资项目，房地产按揭贷款的风险很小，个人还不上贷款的概率非常低，除非发生大规模的经济危机导致失业潮，否则个贷大规模违约的风险不大。

  目前国家的“限购”以及二套房贷款上浮，已经很大程度上挤压了投机性需求，压抑了投资型需求，错杀了改善型需求。一二线城市房地产“量价齐升”，完全是刚性需求主导型和改善需求主导型，房产泡沫并不大。至于三四线城市，没有产业支撑的城市有一定的泡沫，值得我们警惕，银行对风险非常关注，对市场更为敏感，有风吹草动银行马上就有动作。

  因此，中房商学院分析判断，部分银行的“停贷”，实际上用“惜贷”解释更为合理，上半年由于央行对商业银行信贷质量的管控以及收紧流动性，导致部分银行的流动性趋紧，因此产生“惜贷”行为，再加上有些银行预测国家会出台房地产更为严厉的调控政策，形势不明朗，那么还不如停下来观望一下，把信贷投放到更符合国家产业政策、利润可能更高的行业，这是个别银行的市场化行为，不会成为金融行业的普遍行为，不能解读为房地产泡沫与“拐点”。

  实际上真正能够引发房地产地震的是“房产税”的征收方式与力度，这会激活大量的存量住房，也就是那些“空置”的房子，如果大量抛盘，的确会引发市场巨幅波动。但我认为，在新一届政府经济转型政策还没有看到实质性成效的时候，任何引发房地产市场大起大落的行为，都是政府不想看到的，因此，房产税的征收，不会一刀切，是个循序渐进的过程，不必担心引发市场过度反应。

  中房商学院研究认为：房地产的发展，政府有很多牌可以打，限购就是一根绳，松紧完全有政府掌控以保障市场的平稳发展，至于说银行信贷政策，少数几家银行的“惜贷”，只能说明银行的市场化改革在起作用，不能说明房地产市场出现了大的变化。

  (中房商学院高级研究员、中房商学院远创地产研究中心韦华伟)