[克而瑞]超级大盘持续领跑 高档产品潜力可期

  分析师/CRIC研究中心TOP50课题组

  年初至今，房地产行业整体处于良性运作，而从项目层面来看待今年前三季度房地产市场，用“火爆”两个字来形容最为贴切。具体而言，热销项目方 面，高档项目、超级大盘依旧是热点，金额、面积再创佳绩；项目集中度方面，销售排名靠前的项目总体贡献率较去年同期有所下滑；项目档次上，面向刚性需求的 中档、中低档项目销售火爆，中低档项目尤为突出，占比提升力度显著。

  高档项目成交热度延续，超级大盘领跑销量

  为了探究热销项目的典型性，我们选取入榜企业在全国范围内销售金额领先的项目进行分析。金额方面，偏高档项目占据一席之地，选取的十个项目有四成定位于中高档或高档，而面积情况来看，项目则集中于中档产品，超级大盘惊人的销量是面积方面的最大看点。

  首先，偏高档项目以南宁青秀万达广场领衔，该项目打造为城市综合体，面向高端客群，销售均价达到42671元/平米，1-9月份累计销售金额 65亿元，此外，陵水雅居乐•清水湾、上海中海紫御豪庭及北京中海九号公馆这些偏高档项目的销售金额均超过40亿元。偏高档项目热销，缘于升值潜力及客户 置业心态变化双面因素催化，其中中海紫御豪庭及中海九号公馆延续了上半年热销态势，反映了当下市场对稀缺别墅类产品的追捧。

  其次，贵阳的超级大盘热销效应持续发力，其中花果园销售面积达到271万平米，在各项目中排名第一，同时，中天未来方舟也收获了73万平米销 量。除了贵阳，福州、合肥等地的大盘项目也取得惊人销售，福州旅游地产项目贵安新天地在今年前三季度达成销售面积139万平米，而北城世纪城实现销量 111万平米。这些项目定位于中档、中低档，低价策略提升产品高性价比，在回暖的市场背景下实现快速去化。

  重点项目在金额、面积集中度上均有所下滑

  今年上半年时，成交处于前10%的项目集中度已出现下滑迹象，而从前三季度数据来看，这种现象更为明显，金额、面积集中度均不及去年前三季度。

  金额集中度而言，成交金额处于10%-30%及30%-50%的项目，其集中度有小幅上升，增加力度分别为2个百分点、1个百分点，而成交金额处于前10%的项目集中度则从去年的43%下滑至如今的40%。

  面积集中度而言，与去年同期相比，仅有成交面积处于前10%的项目集中度有所下滑，其他各分段项目的集中度均同比上升，增幅都在1个百分点，进一步说明重点项目贡献力度放缓，市场份额弱化。

  我们知道，这波市场上扬行情，促动了各类项目的入市揽金，随着新政失效，土地市场不断升温，项目成交呈现“万花筒”景象，以往销售不温不火的项 目得以赢得市场，抬高项目整体业绩，由此，重点项目集中度下滑在所难免。然而，不可否认的是，重点项目在市场的份额保持领先，依然是销售的主力。

  中低档项目销售火爆，高档项目潜力可期

  2012年至2013年，房地产行业经历了冷暖之间的转变，而在2013年，市场的回暖力度超出预期，带来行业各方面的变化，成交结构上，项目档次调整颇为突出。

  其一，中低档项目迎合当下刚性旺盛需求，销售火爆。

  项目竞争格局中，中低档项目增幅最为显著。可以看到，今年前三季度，中低档项目金额贡献率达到26%，较2012年前三季度增加了10个百分 点，面积贡献率方面，中低档项目从去年的19%上升到今年的36%，增长幅度达到15个百分点。自去年年中首套房贷款利率优惠政策出台，中低档项目成为政 策的直接受益者，在成交向好、价格上涨等因素推动下，刚性需求实现持续释放，7、8月份部分城市甚至出现供不应求状况，导致“抢房大战”一触即发，中低档 项目入市即热销随处可见。

  其二，后期市场维持平稳，高档项目将是房企新的业绩增长点。

  对比中高档、高档项目去年与今年间的变动，一句话，高档项目下滑 力度低于中高档项目。不管在金额还是面积方面，中高档项目同比降幅均超过了8个百分点，而高档项目则在5个百分点以内。我们认为，项目贡献率下滑不能掩盖 项目在市场上有认可度，如金额排名前五的项目多数是偏高档产品，不过，相比于中高档项目，高档项目更具竞争力，目前来看，四季度政策加码可能性较低，高档 项目的潜在价值将持续吸引高端客群购买力，助推有意加推这类产品的房企业绩增长。