[易居]9月住宅供销两旺 库存及存销比继续攀升

2013-10-14 11:45:07

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-10-14
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居

  一、三季度库存增长态势明显

  (一)20 个城市分析

  1、库存出现环比小幅增长

  截至9 月底,上海易居房地产研究院监测的20 个城市新建商品住宅库存总量为7663 万平方米,环比增长2.0%,同比减少2.8%。三季度库存增长态势较为明显。

  2.12 个城市库存出现环比增长

  20 个城市中,有12 个城市出现了库存环比增长现象,其中以一线及三线城市居多。相比而言,丹东、南昌和蚌埠3 个城市的库存增长幅度较大,环比增幅分别达到18.0%、12.0%和11.8%。另外,有8 个城市出现了库存下降现象。其中,北京、南京与杭州3 个城市的库存下降幅度较大,环比降幅分别达到4.8%、3.3%和2.8%。

  3、月度新增供应量实现了前三季度最高水平

  9 月份,20 个城市新建商品住宅月度新增供应量为1013 万平方米,环比增长29.5%,同比减少21.1%。该月度新增供应量是前三季度的最高水平。楼市供销两旺态势明显(其中9 月成交量为863 万平方米,环比增长18.3%,同比增长5.3%)。同时,9 月份呈现了月度新增供应量大于成交量的现象,这是库存出现环比小幅增长的原因所在。

  1、三类城市库存总体上扬

  截至9 月底,一、二、三线20 个城市新建商品住宅库存总量分别为2717、2678 和2268 万平方米,环比增长分别为2.2%、0.0%和4.1%,同比增长分别为-11.6%、-7.6%和18.4%。从环比增幅看,三类城市库存总体上扬。一线城市库存呈现环比增长、同比下降的态势。从环比增幅来看,房企较好地把控了推盘节奏,迎合了9 月高涨的市场需求,在新增供应方面动作积极。而从同比增幅来看,去年9 月“金九”预期落空,库存积压。而今年9 月行情不错,“金九”成色明显。这造成了同比下滑的态势。当然,9 月一线城市的一手房库存走势,与二手房市场略有差异。以上海为例,9 月末,上海的一手房库存为977万平方米,环比增长3.9%,同比下降8.1%。而二手房库存为1396 万平方米,环比下降2.3%,同比下降13.7%。二线城市库存与8 月基本持平。部分二线城市库存面临着不足的风险,如南京的库存量在三季度下滑较明显,这与南京三季度较好的成交状况相关。而包括南昌在内的部分城市,库存补给力度较为明显,这对于缓解楼市供求矛盾是有益的。

  三线城市库存“匍匐前进”的增长态势有所加剧。相比过去2.5%的增长水平,9 月份环比增幅达到了4.1%。这与丹东、蚌埠等城市库存增加过大有一定的关系。如丹东从8 月末的248 万平方米,增加到9 月末的293 万平方米;蚌埠从8 月末的143 万平方米增加到9 月末的160 万平方米。

  (一)20 个城市分析

  1、存销比继续攀升

  9 月份,20 个城市新建商品住宅存销比为9.9,这也意味着市场需要用9.9个月的时间才能消化完这些库存。在8 月9.2 数值的基础上,存销比略有攀升。自4 月份以来,存销比的反弹态势就已显露出来。8 月份存销比的下滑态势难以持续,库存去化周期继续加大。本报告存销比的计算公式为:新建商品住宅存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。9 月份,该公式的分母计算值不再涵盖3 月份历史新高的成交数据,因此该数值从8 月份的814 万平方米下降至771 万平方米,减少了5.3%。而该公式的分子即库存量的环比增幅为2.0%。在这样的统计方式下,存销比自然呈现攀升的态势。

  2、9 个城市存销比位于数值10 以下水平

  9 月份,丹东以39.3 的存销比居于首位,而南京以5.2 的存销比垫底。其中,有9 个城市的存销比位于数值10 以下的水平,分别为上海(9.7)、蚌埠(9.5)、广州(8.4)、惠州(8.4)、北京(8.0)、深圳(7.9)、南昌(6.0)、厦门(5.9)和南京(5.2)。此类城市库存去化周期相对较小。相比位于数值10 以上的11 个城市,此类城市房价上涨的可能性会更大。

  1、三类城市的存销比均有攀升

  9 月份,一、二、三线20 个城市新建商品住宅存销比分别为8.7、9.0 和14.2。相比8 月份8.0、8.4 和13.4 的数值,三类城市的存销比均有所攀升。具体城市方面,20 个城市中,有17 个城市的存销比较之8 月份有所攀升,库存去化周期加大。这些城市包括北京、上海、广州、深圳、青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门、丹东、济宁、蚌埠、九江、莆田、惠州和茂名。

  三、10 月库存及存销比的增长态势仍将沿续

  9 月份市场行情不错,但在月度新增供应量大于成交量的情况下,库存及存销比均出现攀升。这两个指标上升,对于抑制房价上涨具有积极的作用。但具体城市呈现了分化的特征。部分城市库存亟需去化,房价上涨的支撑力度相对不足。而部分城市库存亟需补给,从而迎合市场中高涨的购房需求。在“金九”较好行情的鼓励下,10 月份“供销两旺”的特征有望延续。房企入市的积极性依然高涨,且程度或将高于购房者。因此,预计10 月份库存及存销比的增长态势仍将沿续。

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