[世邦魏理仕]优质零售竞争加剧 物流市场持续活跃

  世界领先的商业地产服 务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2013年第三季度中国房地产市场回顾与展望》，报告显示尽管2013年第三季度全国优质写字楼市场新增供应较前 一季度有所回落，但仍维持在高位。受相对稳定的市场需求支撑，各主要市场的净吸纳量有所回升，平均空置率保持平稳。优质商铺市场本季度迎来开业高峰，多地 新开业物业招商情况良好，市场表现平稳。住宅方面，本季度宏观政策相对稳定，多地土地市场持续升温，推升购房者价格预期，本季度全国高档住宅市场平均价格环比继续小幅攀升。优质物流设施市场继续保持活跃态势，市场供不应求令租金表现持续上扬

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“随着零售物业供应高峰来临，市场竞争加剧将令现有零售物业的运营压力日益增大。在购物中 心日趋主流化及网络购物蓬勃发展的双重夹击下，部分中端百货的运营面临较大挑战。预计未来因经营不善而停业或退市的零售物业将持续增加。在此情况下，增加 体验式消费占比或实行一站式消费以适应网络消费的蓬勃发展趋势、引入新品牌或调整物业定位以确保差异化的市场定位、引入专业的资产管理模式等将成为未来零 售市场发展的重点。”

  优质写字楼市场

  本季度全国优质写字楼新增供应总量达100.5万平方米，较上季度回落近四成。其中近8成新增面积来自二线城市。华西及华中市场共计有41.7万平 方米优质写字楼落成入市，居全国各区域市场新增供应量之首。尽管新增供应维持高位，但全国主要市场净吸纳量有所回升，平均空置率较上季度保持平稳。各区域 市场中华东、华南和华中市场的平均空置率环比下降，而华西和华北市场则环比持续走高。

  相对平稳的市场需求推动全国平均租金水平在第三季度录得微幅上涨，环比增长0.2%。各区域市场表现方面，华南市场租赁需求有所增长，市场平均租金 继续上涨超过1%。受今年三月起商事登记制度改革简化企业注册手续及前海特区税收优惠两项政策利好推动，深圳写字楼市场表现积极，来自现代服务、金融及 物流企业的租赁需求尤其活跃，第三季度净吸纳量创2012年三季度以来新高。本季度深圳优质写字楼平均租金以1.9%的环比涨幅领跑全国主要一二线城市。 华东市场需求相对稳定，外资企业对扩租保持谨慎态度，租金整体水平亦小幅上涨。华西及华中市场需求稳步增长，并以内资企业需求为主。其中成都市场受租户搬 迁及升级需求的影响，净吸纳量稳步上升，另一方面，受空置率持续高企以及集中新增供应的影响，部分业主继续降租或延长免租期以快速去化存量，因此本季度整 体租金继续走低。华北市场除沈阳受未来供应压力影响，本季度录得租金小幅下跌外，其余各城市租金走势基本平稳。

  世邦魏理仕预计优质写字楼供应在未来6个月仍将保持高位。新增供应仍将主要集中在以成都、沈阳为代表的二线城市，预计将对存量去化造成更大的压力， 令二线城市整体空置率继续上行。在成都、重庆、杭州、天津等市场竞争日趋激烈的城市，业主的议价能力或将受到更大的挑战。然而，鉴于二线城市核心地段的高 品质甲级写字楼仍相对较为稀缺，世邦魏理仕对此类物业的市场表现仍持相对乐观的态度。

  优质商铺市场

  第三季度全国优质零售物业市场迎来开业高峰。在世邦魏理仕跟踪的十六个城市中除宁波及大连外， 其余城市本季度均有新的零售物业开业，新增体量中有近八成位于二线城市。全国范围录得季度零售新增供应量约220万平方米，环比增长273.7%。上海、 武汉、成都、无锡、杭州、沈阳等城市本季度新入市物业的开业率及签约率良好，部分由招商能力较强的开发商开发运营的新购物中心出租率更达九成甚至接近满 租。受此影响，尽管本季度新增供应大幅攀升，但全国优质商铺平均空置率环比仅小幅上涨近1个百分点至10.4%。全国优质商铺平均租金走势相对持平，环比 微涨0.4%。

  市场竞争加剧及未来供应高企令现有零售物业的运营压力日益增大。本季度除多个城市多个零售物业的租户调整继续升温，天津更录得某物业在近期经历重新 定位及租户调整后仍因为经营不善而停止运营的案例。在购物中心日趋主流化及网络购物蓬勃发展的双重夹击下，部分中端百货的运营状况面临更大挑战：继此前广 百撤离深圳、成都及武汉市场，沈阳连续数间百货关店之后，本季度沈阳太原街新玛特百货关店，深圳万象城芮欧百货租约到期不获续租。

  品 牌扩张方面，奢侈品牌扩张放缓，转向重点城市开设旗舰店及升级现有门店以提升消费体验及客户品牌忠诚度的趋势愈发明显。本季度北京、上海、天津、无锡等城 市录得包括Bottega Veneta、Burberry、Givenchy等在内的类似案例。而以Uniqlo为代表的快时尚品牌除着眼一线城市旗舰物业的同时，仍继续将二线城市作为扩张的重点。

  随着未来零售体量的不断攀升，预计未来因经营不善而停业或退市的零售物业将持续增加，新增供应高企的城市租金涨幅将明显收窄甚至出现租金下行。在市 场竞争进一步加剧的情况下，增加体验式消费占比或实行一站式消费以适应网络消费的蓬勃发展趋势、引入新品牌或调整物业定位以确保差异化的市场定位、引入专 业的资产管理模式等将成为未来零售市场发展的重点。

  工业物业市场

  第三季度，全国优质物流设施市场继续保持活跃态势。除成都、武汉等个别二线城市外，本季度全国优质物流设施供应依然紧张。广州市场虽无新增供应，但 个别租户因业务调整出现零星退租加之亚马逊迁入订制仓库后即将腾出的可租赁面积立即引来市场积极反响。强劲的需求令各大市场平均空置率维持极低水平，北 京、上海西部及部分二线城市标准仓库几近满租。租赁需求方面，电商及第三方物流公司仍是物流仓储物业的主要需求来源。

  在供不应求的市场状况下，业主方不断提高其租金预期，各城市优质物流设施平均租金水平环比均保持平稳或呈上升态势，其中上海、杭州、天津、广州的租 金环比升幅都接近2.0%。良好的市场表现及积极的前景预期令物流市场继续成为国内外投资者关注的焦点，本季度某外资机构收购上海宇培集团旗下物流仓库的 部分股权即是一例。外资开发商如普洛斯等亦积极在武汉、重庆、杭州、南京及天津等二线城市继续扩张。

  未来随着更多标准物流仓储物业和电商自建仓库的完工，预计供不应求的市场状况将得到一定程度的缓解。但鉴于电子商务业蓬勃的发展态势，加之制造业持 续向内陆地区转移，世邦魏理仕预计优质物流仓库的市场需求仍将保持强劲。政策方面，预计上海自由贸易试验区的建立将有力推动区域内贸易、物流、航运等产业 的进一步发展，由此催生大量的工业物流地产需求。

  高档住宅市场

  第三季度政府并未出台进一步的楼市调控政策，宏观政策相对稳定。高档公寓新 增供应走势平稳，其中上海本季新批准预售量创本年度新高。需求方面，受季节性因素影响，大部分城市成交量在七八月份回落后九月录得大幅反弹。在持续的楼市 调控政策下，投机投资性需求，尤其是一线城市的投资性需求，受到相当程度的抑制，改善型需求成为目前高端市场住宅去化的主要动力。北京、沈阳、武汉等地本 季度总成交量实现环比增长。土地市场方面多个城市推出核心商圈土地，成交价格创出历史新高。上扬的土地价格亦推动购房者价格预期看涨，推动本季度全国高档 住宅市场平均价格环比继续小幅攀升。其中，北京本季度高档公寓均价上涨5.9%，创近三年来新高。

  第四季度是住宅市场传统销售旺季，部分城市将在10月举行秋季房交会，预期改善型需求也将在第四季度得到进一步释放。房产税扩围的可能性在一定程度上增加了购房者对未来购置成本上涨的忧虑，或推动部分刚性及改善性需求提前入市。预计在未来一定时期内，高端住宅市场价格仍将有上升的压力。