[第一太平]预计四季度整售投资市场保持平静

  北京甲级写字楼市场

  2013年第三季度，一个新项目——位于燕莎区域的润世中心正式交付使用，为市场新增4.9万平方米写字楼供给。由此，北京甲级写字楼可租赁存量增至约920万平方米。

  全市净吸纳量连续第二个季度录得负值，共计1.8万平方米可租赁面积退回市场，令前三季度全市净吸纳量累计仅为4,000平方米，系过去十余年最低值。这主要由于企业迫于租金压力搬迁至乙级写字楼或缩减现有办公面积所致。

  由于新入市项目相对较低的出租率，加之季内约三分之一甲级写字楼出现出租率下滑，全市整体空置率环比上涨0.7个百分点，至3.5%，同比攀升0.6个百分点。尽管如此，北京甲级写字楼空置率仍系中国大陆城市最低水平。

  甲级写字楼净有效租金环比下降0.8%，至每平方米每月人民币314.2元，同比下跌0.1%。这主要由于业主继续提供租金优惠以对抗放缓的需求所致。

  由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%-30%的租金折扣，季内企业续租比例有所上升。

  市场预测

  2013年第四季度，北京甲级写字楼市场新增供给将继续较为有限，预计仅有三个项目正式交付使用，为市场新增10.8万平方米可租赁供给。

  有鉴于此，尽管新租及扩租需求疲软，但有限的新增供给将支撑全市整体空置率至2013年底稳定在3%-4%左右。但鉴于业主将继续提供租金优惠以挽留租户，全市整体租金将同比下跌2%-3%左右。

  北京零售市场

  2013年前八个月，社会消费品零售总额同比增速放缓至8.7%。

  第三季度两个中高端商业项目——中国首家老佛爷百货及北京华联集团运营的社区型商业华联天鸿购物中心开业，共计带来12.8万平方米供给量，使得北京中高端商业总存量达到910万平方米。

  本季度全市中高端购物中心平均空置率降低0.1个百分点，达到8.4%。

  中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨0.7%，达到每平方米每月人民币897.4元。

  市场预测

  六个新项目预计将于2013年第四季度陆续进入零售市场，为市场增加53.7万平方米的新供给量。

  因供给量较多，全市购物中心平均空置率将略有提高。

  现有品牌扩张谨慎，更倾向于选择租户配比合理且管理成熟的项目进入，但新进品牌为短期内快速获取市场份额仍将积极扩张。

  因需求放缓，租户有限，非核心区域项目及运营欠佳项目的业主将面临加剧的竞争压力，短期内租金将有下行压力。