[戴德梁行]广州写字楼吸纳量高水平 需求活跃

  DTZ戴德梁行广州分公司10月15日举行了新闻发布会，回顾2013年第3季度广州房地产市场发生的变化：写字楼市场需求保持活跃，但在经历了持 续数年的供需畅旺的市场环境下，供应面积仍然高企，市场需求开始表现乏力，前三季度吸纳量与去年同期相比下降41.3 %；商铺市场方面，受电商的冲击、百货和服装行业销售额的缩减，优质商场继续实行前几个季度的业态调整战略，餐饮、休闲娱乐的业态比例大幅上调，快时尚品 牌和大型零售商的扩张计划则持续加快；至於住宅市场，高溢价地块频现拉动邻近住宅物业的价格、需求保持强劲、优质物业供应紧缩及潜在购房者心理预期价格短 期内持续高涨，在这些因素的刺激下，广州商品住宅价格保持高位运行，前八个月同比涨幅均位列全国70个主要城市中的前一二名，8月份价格同比涨幅达到 19.0%。

  前三季度写字楼吸纳量维持高水平预计全年保持28万平方米

  在今年前三季度恒大中心、保利V座、邦华环球广场等物业相继投入使用并为市场共带来41万平方米办公面积供应的同时，全市甲级写字楼吸纳量亦维持高水平，达到24.9万平方米。2013年第3季度廣州全 市的新供應只有珠江新城的建滔广场，以52,000平方米的办公面积投入使用，然而在大面积物业的集中入市後，市场需求开始出现乏力，吸纳速度趋缓。第3 季度广州甲级写字楼整体吸纳量仅为25,500平方米，當中以IT、物流和服务业企业表现尤为积极。预计全年总吸纳量约为28万平方米，比去年49万平方 米的吸纳量下降41.6%。

  由 于新供应的入市，全市甲级写字楼的空置率上升至12.4%。其中，新供应集中在珠江新城，该区域的甲级写字楼空置率从去年第3季度的18.5%升至 21.9%。在需求活跃的拉动下，上半年全市甲级写字楼租金缓慢上涨，至9月底达到每月每平方米167.1元，同比上升1.5%。珠江新城以每月每平方米 182.5元租金继续成为最昂贵的办公区域，保持去年的水平。然而，在新增高档物业云集的珠江新城，新物业为了吸引租客进驻，采取低价入市的策略，令该区 整体租金环比下调0.7个百分点。写字楼销售方面，天河商圈的日趋成熟，以及周边商用地块持续活跃地成交，继续推动着广州优质写字楼的价值。DTZ戴德梁 行研究数据显示，第3季度甲级物业的价格保持稳定增长，环比上升2.6个百分点。

  未来，随着珠江新城中心商务区商务氛围的日益成熟，总部经济的地位不断强化巩固，租金的上涨势头有望持续。全市未来新增供应将依然集中在该区域。据 我司数据，未来五年(2014-2018)全市将有110.6万平方米的甲级写字楼物业投入使用，而96.5%来自珠江新城。新物业投入使用，吸纳量将维 持在高水平，未来五年年均吸纳24.3万平方米，略低于过去五年平均值的27.9万平方米。

  商场业态调整餐饮、休闲娱乐比例增长，大型零售商扩张明显

  在稳步增长的零售总额和强劲消费力的支撑下，广州商铺租赁市场表现畅旺。本年第3季度，餐饮、休闲娱乐业积极扩张，带动相关租赁需求增加。国际快时尚消 费零售商延续了去年快速扩张的态势，进一步深入国内市场，一方面延伸至二线城市，另一方面增加在一线城市近郊区域的布点。今年前三季度，优衣库、 Zara、无印良品和GAP分别在广州天河、海珠和番禺区布点；华润万家也加快旗下便利店Van Go的全国布局，本季度开始布局广州、北京、苏州和杭州。餐饮行业也有突出表现，例如本年6月海底捞在广州新港中路首店开业后，本季度该品牌新店以约2,000平方米的经营面积继续进驻北京路商圈。

  目 前，百货和服装品牌零售商面临成本上涨和销售额缩减的困境，因此，以百货和服装为主要业态的商场为提高零售业士气和抗衡电商行业快速发展带来的冲击，纷纷 打造新的经营主题或特色区域，给予顾客新的消费体验，同时也适当提高休闲娱乐和餐饮等体验式业态的比例。例如部分商场将其餐饮娱乐功能的比例由原来的 50%上调至60%，也有商场腾出一个楼层的运动和服装品牌的面积，打造美食街。租金方面，成熟商圈优质商铺面积供不应求，令租金水平在过去20个月中加 速上涨，目前愈来愈多的租户对现时高企的租金水平持谨慎态度。在需求保持强劲和新物业为提高入住率实行租金让利优惠的双作用下，第3季度广州全市优质商场 首层租金保持平稳增长，环比上调1.5%，达到每月每平方米1,346元。市场持续消化现有存量，全市优质商场整体空置率下降至11.6%，环比减少 0.5百分点。

  展望未来，在交通网络日趋成熟、城市扩展及成熟商圈优质商业面积相对紧张等因素的推动下，荔湾、白云新城和金沙洲、天河区东部、海珠江南西商圈和番禺万博商务区五大商业新区将是商铺市场的关注热点。此外，实力强劲的零售商和快时尚品牌将继续其布点计划，预计下季度广州商铺市场需求将保持平稳增长，租金将面临上涨的压力。

  住宅价格高位运行，升幅全国第一

  在“限购、 限贷、限价、限售”等严厉调控措施的共同作用下，广州住宅成交量保持稳步增长，但涨幅有所放缓。2013年前八月广州商品住宅成交487万平方米，同比增 长9.5%，增幅较去年同期减少4.6个百分点。同时，新增供应在政府限制预售证发放的影响下减少3.3%，为429万平方米。全市商品住宅价格持续高 企，据国家统计局数据显示，广州住宅价格同比涨幅逐月扩大，从1月的5.1%增加至8月的19.0%，其中有6个月领涨全国。今年前八月，全市商品住宅均 价达到每平方米16,059元，同比上涨16.7%。其中，中心六区商品住宅成交均价涨幅最为明显，同比上升25.3%，达到每平方米25,499元。价 格的上涨势头强劲，主要原因体现于：1)成交量稳步增长且中心城区高端物业集中成交；2)购房者预期价格短期内不会下降，需求保持旺盛；3)银行房贷呈收 紧趋势，市场加速成交；4)土地成交活跃，高溢价地块频现，推高了地块邻近区域的房价水平，并带动整体物业售价的上涨。

  优质地块供应增加及资金相对充裕刺激了开发商的购地热情，令近三个月广州住宅地块成交表现活跃。本年1月至9月，广州中心六区越秀、 荔湾、天河、海珠、白云和黄埔)共成交住宅地块面积43.8万平方米，同比增长78.3%。在开发商积极投地的推动下，楼面地价持续攀升。本年首九个月， 广州住宅楼面地价均价为14,644元每平方米，同比上升32.5%，比首八個月商品住宅均价的16,059元仅低9.7%。

  上述16,059元的均价水平較今年房价控制目标的每平方米15,097元高6.37%，为抑制房价上扬，广州市政府除严格执行国家的限购和限贷政 策外，在第4季里将继续加强限价、限网签和限预售等政策的力度。在持续激增的需求量支撑下，预期价格仍将保持稳定，而成交量会随着优质物业的入市而呈现波 动性增长。