[克而瑞]重点城市房价持续17个月上涨

  分析师/杨晨青、潘绍之

  近期，克而瑞研究中心邀请包括北京、上海、广州、杭州在内的6个重点城市机构召开电话调研会议，了解各地房地产市场的最新动向，其中价格上涨成 为了会议中被提起最多的话题。随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城 市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰 值8个百分点。

  中房网指数连涨17个月，刚需项目受累去化率出现降低

  2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。其 次，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了 消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。

  受此影响，刚需项目的销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门槛高。根据288房价指数，重点城市房价已连涨17 个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。典型例子如本次参会的上海机构，从2012-2013年嘉定新城板块的典型刚需项目来分 析，可发现从去年到今年，在房价飙升的同时，刚需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型项目绿地瑅香公馆成交均价为13939万元/平方米，单月去化率 达到了93%，而今年嘉定新城板块的典型热销项目步阳御江金都由于价格的上涨，大大影响了项目的销售量，开盘单月去化率仅42%。

  未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓

  从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经 逐月跌至历史最低水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，典型城市如本次参会的南京，消化周期已不足5.2个月，而 北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。

  但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新 开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加 商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，本次参会的上海机构同事在会中表示，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44%。

  除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。

  杭州市短期呈现供过于求，价格上涨压力相对偏低

  绝大多数重点城市由于短期内的供应需求差，导致了未来三个月房价上涨压力徒增，但是也有例外，本次参会的杭州机构便是其中之一。2013年9 月，杭州新建商品住宅成交面积76.53万方，供应面积却高达167.1万方，是成交面积的2倍以上，而像这样供过于求的情况在杭州已经持续了7个月之 多。

  之所以会产生这样的情况，一个非常重要的原因在于杭州开发商推盘方式的转变。类似龙湖、中海、万科这样的房企，近几个月来一次推盘动辄700套 的已经连续出现了3、4次，大大颠覆了杭州城开发商此前小规模推盘的惯例。从市场反应来看，显然消费者还不能适应这种大规模性的推案节奏，成交量并没有随 着出现大幅度增长，不少原定于9月底开盘的项目，由于蓄客不足纷纷把开盘日期延迟到10月。

  在这样大规模的供应下，杭州的房价也出现了滞涨的情况，除去个别优势明显的项目(例如地铁沿线或者位于钱江新城等热门板块的项目)以外，70-80%的在售项目都采取了平开的价格策略。