[国泰君安]四季度和2014年房价预判-涨幅放缓

  预计2013Q4房价上涨趋于稳定，2014 年温和上涨。1)房价变动受供需两方面因素决定。需求方面，主要受信贷环境和经济增速影响。需求平稳情况下，房价变动和供应直接相关。2)价格随供应变动 的时间几乎同步，一线城市表现最明显；但价格相对来说更有粘性，相对供应变动幅度也要小很多。3)今年四季度和明年来看，全国和各线城市的供给都有大幅改 善，预计价格会平稳增长。预计到12 月份，百城平均房价同比上涨在6-8%之间。2014 年，预计全国房价上涨4-6%。分城市来看，预计到12 月份，一、二、三四线城市价格同比涨幅分别在15-19%、6-8%、2-4%的水平(按照百城房价的价格体系)。

  供给：预判四季度和 2014 年都有明显回升。1)一般开发商拿地到开盘有约一年的时间；通过将土地成交建面推后一年，我们得到各个季度房屋新增供应情况的估计。2)据我们测算，全国 2013 年四季度新增住宅供应较三季度环比上升51%，较前三季度平均值上升79%；2014 年，预计全国前三季度新增住宅供应较2013 年前三季度供应上升38%，2014 前三季度平均供应较2013 年季度平均值上升15%。3)分城市看，一线城市供应回升最大：一、二、三四线城市2013 年四季度新增住宅供应较前三季度均值分别升166%、106%、56%；2014年前三季度平均供应预计较2013 年季度均值分别升37%、10%、19%。

  保障房、政治文化中心等多方面因素导致北京商品房供求紧张，不具有整体代表性。1)供应不足 是北京房价上涨过快的重要原因：据土地成交数据推断，北京近两年新增商品住宅供应连续下滑，2012、13 年分别同比下降36%和35%。2)北京住房需求也更旺盛：由于北京政治文化中心的特殊地位，人口集聚力比全国大部分地方都要强非常多；但其特殊情况并不 具有整体代表性。

  需求：信贷有季节性，一季度预计会明显改善；宏观经济环境预计仍会稳定。购房需求主要受两方面因素影响，一是信贷、二 是整体宏观经济情况。1)信贷季节性比较强，一般四季度偏紧，一季度改善。从过去五年情况来看，2009-11、2013 一季度都是较上一年四季度环比改善，分别环升8829%、22%、31%和59%。2)信贷主要影响签约速度，对认购影响不大。3)宏观经济方面，预计全 年GDP 同比增速7.7%、M2 同比增速13.6%，与去年相近。2014 年，预计经济也将保持平稳增长，购房需求也相对稳定。

  市场对于房价上涨、政策过于悲观担忧，预判随供应上升，房价上涨压力将趋缓，行业有望获得修复性机会，维持增持评级。