[世邦魏理仕]自贸区将加速优质企业资源向上海汇聚

  2013年9月29日，中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌成立。上海自贸区是扩大服务业开放先行先试的重要平台，其重点发展的领域包括金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务以及社会服务在内的六大现代化服务业板块。世界领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)近日推出专题研究报告《上海自贸区对物业市场的影响： 需求和区位的跃阶提升》。报告认为，上述重点领域的发展将对写字楼、工业地产、商铺等物业形成不同程度的直接利好。短期内，上海自贸区的设立对区内及周边板块各种类型的物业已经形成或大或小的积极影响。

  世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“从上海物业市场整体来看，自贸区将加速优质企业资源向上海汇聚，整体上利好上海写字楼市场。但与自贸区定位接近的板块应适当考虑错位、错时竞争，短期内充分发挥天时、地利方面的优势争取更多的中央商务区外溢需求，并向服务内需的企业倾斜。而在工业物流市场方面，自贸区的设立将催生区内和周边物流设施市场的需求，改变当前上海物流设施市场‘西热东冷’的格局。”

  “同时，上海自贸区的影响绝非囿于一城一地。首个自贸区在上海落地将在一定时期内强化上海在与国内主要城市竞争优质资源的比较优势，而上海与香港的竞合也将在中国的‘二次改革’中向更高层级演进。”他进一步补充道。

  写字楼市场

  写字楼是自贸区获批以来反应最为强烈的物业类型。短期内，企业在自贸区内争先注册，直接改变了区内写字楼市场的供求关系。写字楼市场呈现供不应求，租金售价齐涨之势。世邦魏理仕研究部数据显示，今年七、八月份区内写字楼平均租金报价为每天每平方米2.1元，九月以后区内写字楼租金开始上涨。在自贸区挂牌日附近和国庆节后出现了两波大幅调租涨价，目前写字楼平均租金已升至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。园区内目前最贵的写字楼- 汤臣[简介 最新动态]国际贸易大厦的报价从原来的每天每平方米3.0元上涨至九月底的每天每平方米4.5元，国庆长假后报价又调整至每天每平方米7.0元。

  自贸区涵盖外高桥、临港洋山和浦东机场三个板块。世邦魏理仕认为，凭借其在行政、金融、交通、区域成熟度和配套等各方面的优势，外高桥有望迎来跃迁式发展，成为自贸区内未来的CBD，而该区域写字楼租金存在长期上涨的动力。区内目前少量老旧的写字楼设施从数量和质量上均无法满足扩大服务业开放后膨胀、升级的办公需求，从而使可开发土地的重新规划以及老旧项目的改造成为必然选择。

  工业物流市场

  据世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有优质仓库运营面积约78万平方米，租金约每天每平方米1.1-1.5元，总体空置率为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。上海自贸区带来的贸易便利化和相关航运、物流、金融服务的创新升级将连同国内稳步增长的强大内需使上海成为更多企业生产运输、中转配送地的选择，并为物流仓储设施市场带来新的需求增长。同时这种预期将引导更多的投资者进入物流仓储投资领域，推动物流仓储设施的租金和价格渐行渐高。扩容后的洋山保税港区因其目前较低的土地和物业价格、更丰富的可开发土地资源以及在港口吞吐量日益增长的份额和巨大发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。

  住宅市场

  与此同时，自贸区周边的住宅成交量和价格亦在九月后明显上涨。九月，自贸区版块内的一手住宅成交量达1,121套。此成交量较1至8月的月均成交猛增129.5%，较去年同期更上涨147.5%。板块内主要项目售价在九月均出现适度上涨，板块九月均价较1至8月平均价格上涨8.3%，优于上海整体市场的5.2%。自贸区启动将大幅提升周边住宅板块的区位，临港新城板块与其他上海郊区新城房价的差距将逐步收窄，而森兰国际社区作为自贸区周边目前唯一中高端住宅区的地位进一步巩固。

  商铺市场

  自贸区的产业升级所带来的大量高端服务业人群以及在文化娱乐领域的开放措施将促使区内目前少量、中低端的商业配套进行适当的扩容和升级；而自贸区对周边辐射区域的区位提升和人口导入作用则将推动区外综合型零售物业的发展。未来3年内，辐射区域内约有65万平方米左右的综合零售体上市，其中，临港新城和外高桥辐射板块各自供应均在20万平方米左右，川沙新镇和祝桥镇新增供应将界24万平方米。