“竞自住商品房”新模式获认可

  分析师/李莹 柳启慧

  2013年11月4日，北京迎来首场自住型商品房土地的集中出让。当天，现场共出让了8宗配建竞价地块，总成交金额高达87.69亿元，其中6 宗为自住型商品房用地。此6幅配建自住型商品房的地块遍布朝阳、海淀、平谷、昌平、顺义五个区县，最终成交总价为70.09亿元，溢价27%。

  房价上涨压力敦促新政出台，“竞自住商品房”新模式获认可

  2013年9月18日，国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，7月份70个大中城市房价总体呈现上涨趋势。伴随着刚 性需求的强劲拉动及房企拿地成本的上涨，于此同时，限购限贷限价政策效果正在逐渐减弱，北上广深等一线城市房价上涨压力巨大，在这种形势下，北京为平抑房 价，于10月23日推出了自住型商品住房政策。

  2013年10月23日下午，北京市住建委联合四部门发布自住型商品住房政策，规定今明两年完成约7万套自住型商品住房用地供给，并鼓励企事业 单位在自有用地上建设自住型商品房，且自住型商品房5年内不得转让、出租。根据出台的文件来看，北京明年将加大自住型商品住宅供给力度，按每年商品住宅成 交约10万套的量计算，明年将会把50%以上的住宅用地用来建设自住型商品房，即预计完成5万套供应。而截止到目前，共成功出让7幅地块此类地块，总建筑 面积达103.77万方，其中配建的自住房面积约为45万方左右。

  增加土地供给平抑房价，商品房供应受挤压或倒推房价上涨

  “自住型商品房”政策主要是通过增加土地供应、加快中低价位自住型改善型商品住房建设来调节房地产市场的供求差，从而达到抑制房价上涨的目的。 其低于同时段同品质商品住房30%的销售均价将会吸引大批首次置业需求者的购买，从短期来看，北京自住型商品房政策坚持“宽进、严出”的标准，将保障人群 覆盖面大大增加，确实有助于缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，这将是在对地方土地财政收入影响不大的前提下，稳定房价预期的最快的办法，因而对全国房价高 涨的一二线城市都有推广意义。但是从中长期来看，此类用地一般分布在距离市区较远的偏远地区，这样来看，其相应的配套设施将会不太完善，这对于改善性需求 来讲，吸引力不大， 政策影响也就不大。

  另外，由于自住型商品房的供给量比较大，可能会挤压商品房的空间，导致商品房用地更加稀缺，同时自住型商品房优先轮候保障房家庭，这会导致等不及购买自住型商品房的群体涌向商品房市场，房价一时也难以下降，供不应求的局面暂时不会改变。

  执行后续细节仍需完善，后期利益分配需明确

  虽然，自住商品房政策入市具有许多积极的意义，但是在具体执行细节仍需完善。

  第一，如果新自住型住房的实际供应达不到预计的供应计划，可能和保障房一样，能够买到的人很少，这样就会存在房源不完全市场化销售的问题，另外，如果实际筛选条件不够合理，出现没有人符合标准的房源，那么这一政策对市场的影响也就会减弱。

  第二，后续利益的分配。自住商品房虽被限制5年内不得出让出租，但其本质上仍属于商品房，因其限价房的性质，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，而如何计算此时的收益和利益分配，都会明显影响政策的真正执行力度。