[世联地产]银十胜金九 商品房成交纪录屡被刷新

  内容摘要：

  宏观经济： 2013年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.1%。环比上涨0.8%。

  中央政策：10月26日，中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心(国研中心)首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。其中就将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。

  地方政策：上海市市长杨雄公开表示，今年以来，上海在房价控制上的措施没有任何放松。下一步上海还将继续加大普通商品房及保障性住房的供应量。同时将进一步严格执行既定的控制房价措施，包括限购政策，进一步加大对房屋销售的管理，对虚假广告、哄抬物价的行为加强监管。

  市场运行：10月份，上海土地市场成交以商办用地为主，土地市场热度较9月有大幅降低，除去月初成交的一宗住宅用地刷新了三年来上海单价地王的纪录外，土地市场基本平静如水。另外，部分9月供应的住宅用地将于11月成交，届时土地市场有望回暖。

  新增供应及成交方面，10月份，上海商品房月度新增批售量仅次于3月，与5月基本持平，其中商品住宅批售量刷新9月的冠军纪录，商办批售也高于月均水平。商品房成交方面，在经历了近年来成色最足的金九，银十成交量也刷新纪录仅次于今年3月。另外，今年前十月的成交量已经略高于去年全年的成交量，金九银十贡献不小。

  对于后市，我们预计未商品房市场成交依旧较为乐观，预计将高于全年月均成交水平，这主要是由于1、政策方面：长效机制的建立非一朝一夕可以完成，短效机制在短期内更显作用，近期是否会有新政出台尚未可知。2、需求方面：我们的数据显示，购房者信心指数在三季度强势反弹；根据近四年的趋势来看，如果没有出台严厉的政策抑制需求，预计需求依旧会较为旺盛。3、供应方面：过去四年的趋势来看，每年年末新增供应量都处于高位水平，预计今年也将处于高位水平。4、银行房贷：目前沪上各大股份制银行均已暂停房贷业务，国有四大行虽还未停止，但额度有限，预计将在一定程度上降低成交量。

  一级市场：2013年10月上海共供应商品房用地18宗，面积共49.92万平米，环比下降44.2%。上海成交商品房用地16宗，面积共54.44万平米，环比下降49.0%；成交金额113.50亿元，环比下降70.6%。

  二级市场：2013年10月上海商品房批售面积188.28万平米，环比增加8.8%，同比增长111.5%。其中商品住宅批售面积142.99万平米，环比增加2.0%，同比增加125.0%；上海商办批售面积45.30万平米，环比增加38.3%，同比增加77.7%。

  2013年10月，商品房成交面积182.59万平米，环比上涨2.5%，同比上涨57.9%；商品房成交均价为23895元/平米，环比上涨2.9%，同比上涨15.1%。商品住宅成交面积140.41万平米，环比微跌1.0%，同比上涨60.2%；成交均价24932元/平米，环比上涨1.3%，同比上涨14.2%。商办成交面积42.19万平米，环比增长15.9%，同比涨幅达50.6%；成交均价为20441元/平米，环比上涨14.3%，同比上涨17.7%。

  总的来讲：10月份，上海土地市场成交以商办用地为主，土地市场热度较9月有大幅降低，除去月初成交的一宗住宅用地刷新了三年来上海单价地王的纪录外，土地市场基本平静如水。另外，部分9月供应的住宅用地将于11月成交，届时土地市场有望回暖。

  新增供应及成交方面，10月份，上海商品房月度新增批售量仅次于3月，与5月基本持平，其中商品住宅批售量刷新9月的冠军纪录，跃居年度月批售量首位，商办批售也高于月均水平。商品房成交方面，在经历了近年来成色最足的金九，银十首周商品房成交量仅高于春节前后的2周，随后周成交量便迅速攀升，屡屡闯进本年度周成交的前五，最终月成交量仅次于今年3月。另外，今年前十月的成交量已经略高于去年全年的成交量，金九银十贡献不小。

  后市预判：我们预计未商品房市场成交依旧较为乐观，预计将高于全年月均成交水平，这主要是由于以下几点：1、政策方面：国家统计局于10月下旬发布数据显示，9月北上广深四个一线城市的房价同比涨幅超过20%，上海市长随即多次强调将会进一步加强调控，十八届三中全会即将举行，土地制度改革成为热点话题，但长效机制的建立非一朝一夕可以完成，短效机制在短期内更显作用，近期是否会有新政出台尚未可知。2、需求方面：我们的数据显示，购房者信心指数在三季度强势反弹；根据近四年的趋势来看，如果没有出台严厉的政策抑制需求，预计需求依旧会较为旺盛。3、供应方面：经过金九银十，各开发商集中推货的黄金时间已过，但从过去四年的趋势来看，每年年末新增供应量都处于高位水平，预计今年也将处于高位水平。另外，多家开发商销售目标在九月就已完成，而最近也有新闻沪上爆出刚需库存吃紧，预计年末房价会略微上涨。4、银行房贷：目前沪上各大股份制银行均已暂停房贷业务，国有四大行虽还未停止，但额度有限，审批更趋严格，放款周期也已然拉长，这时开发商与银行的关系就显得颇为重要，预计这会在一定程度上降低成交量。