[世联]电商对商业地产的微生态影响

  双十一来临之际，电商VS传统零售的话题再次成为各大报媒和行业人士的热议点，其中，有一种观点认为电商VS商业地产类 似于肯德基VS麦当劳。就此我们有些不同的想法，电商是零售渠道的把握者，如果讲求“肯德基VS麦当劳”的竞争，更多的可以理解为与传统百货的竞争，但商 业地产讲求的是其资产价值，而不是零售代理费价值或者零售提点价值，因此我们更多的认为电商对于商业地产而言，是微生态的影响，而不是“vs”的关系，而 这种微生态的影响更多聚合在商业地产品牌资源和品牌结构两个方面。

  观点一： 电商促使商业地产多资源跨界整合发展的微生态影响

  现象： 越来越多的商业地产发展商开始拥有自己的零售品牌，以万达为例，万达不断打造的万达百货\大歌星KTV\万达电影院，这些主力店品牌已经逐渐占据了购物中心面积的30%-40%，原本这些品牌与地产的开发具有不同的经营模式和赢利模式，但为什么这种现象开始不断的出现在规模化开发是商业地产发展商身上？

  原因： 世联认为，由于国内REITs的缺失，国内大部分发展商开始采用现金流滚动开发的模式，以平衡自身的资产收益，但持有型商业物业的低资金杠杆效应，依然从 根本上没有缓解，因此对于资金回现速度和回现量有要求的发展商而言，保证持有型商业项目(购物中心)的准时开业成为其向银行获得经营性贷款的一个前提。

  购物中心开业保证性前提又是招商满租率达到70%，70%的满租率意味着购物中心需要150-200个签约品牌、约6万平米；但这个庞大的品牌商户资源体如今正面临：线上，电商不断的抢 占市场份额；线下，商户面临“三高一低”的状态(人力成本高、租金高、税费高、利润低)。就今年餐饮、超市、服装的风向标商户在财报中披露的开店数据而 言，开店节奏有所放缓，尤其是受电商影响度较高的服装类商户。

  因此，在商户资源有限，开业率难以保证的前提下，商业地产发展商进行多资源的跨界整合发展，成为其保证项目开业率，完善资金链条的一个路径。

  观点二： 电商促使商业地产业态结构差异化发展的微生态影响

  现 象：今年，不论深圳万象城、还是深圳海岸城，我们都会发现这2家大型购物中心在商户方面的调改动作，从负一层到五层，以往我们在看到这种调改现象的时候， 我们只是觉得绿茶来了、面点王撤了等等单个商户的表现，但今年世联在进行城市购物中心品牌格局发展分析中，我们发现，万象城、海岸城、coco park、KK Mall，这些大型购物中心其品牌结构变化，无独有偶式更多体现在其美容美发、餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态。就2013较2012，其中万象城休闲 娱乐品牌量增长率达到100%；海岸城餐饮品牌量增长率达到47.8%；COCO park的美容美发品牌量增长率达到200%；KK mall童装玩具品牌量增长率达到100%；

  原因：世联认为，各大购物中心在每年今年商场业态结构调整时，除了结合区域内消费者消费特征和消费结构外，一定会考虑整个零售品牌的发展趋势，目前 受电商影响，购物中心服装门店的“试衣间”化，使得服装零售的店面营业额增长乏力，加之其差异化因素的营造点非常薄弱，因此未来商业地产体验化的着力点将 由增加消费者提袋率转化为增加消费者的上座率和翻台率，但研究中，世联发现，海岸城、万象城等优质购物中心对大众点评网受欢迎度的百强品牌占用率目前保持在3%-7%之间，尚有较高的提升空间。