加大供地=向市场“扔肉” 势必导致地王争夺战

  11月29日，今年上海2013新单价纪录产生，WINMINEINVESTMENT PTELTD 11.04亿拿的黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地楼板价42821元/平米，溢价47%，超出10月10日天宝远东有限公司(嘉华集团)拿得的黄浦江沿岸E18单元7-7地王2715元/平米。消息称WINMINEINVESTMENT PTELTD 为永泰地产旗下公司。

  同一天，在合肥，包河区S1312号商住地块一举成为合肥新单价地王。江南地产以1615万/亩摘得41.16亩地，地面价242237元/亩，楼面价6055元/平，溢价率达到102%。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，以此次上海楼板价地王来讲，市中心好的地块出让一块少一块当然要拿，作为商办用地来讲，市中心地块还是具有中长期的投资价值。当前楼板价4.28万/平方米其实还不算贵，当前市中心的甲级写字楼都可以卖6-8万/平方米，甚至10万/平方米以上，按照这样的售价，如果现在这个开发卖也不会亏本。何况从开发到入市，到招商[简介 最新动态]运营还至少有2-3年时间，届时，如果要买的话甲级写字楼应该也要10万/平方米。

  再以合肥包河区另一宗地块S1310号地块地王来说，S1312号商住地块拥有地铁、高铁两大交通优势，区域内市场需求较大，市场升值空间巨大，这样的地块对于开发企业来讲，也会势在必得。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，开发企业勇夺“地王”，有着其深层次的市场背景和原因。

  第一、调控城市年底大力推地，2014年也将加大土地供应，将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。

  此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。

  此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大，2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。

  第二、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变。总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。甚至有的品牌房企甚至提出不放弃任何一个省会城市、区域中心城市的布局，力争在每一个核心城市的市场份额做到前三，甚至第一。因此，对于品牌房企来讲，不会放过这次拿地布局核心城市的好时机，2014年二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。

  第三、市场化背景下，由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，一线城市投资价值中长期看好。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。

  土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。

  同样，从上海甲级写字楼的客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立等，将有大量高科技人才、管理人员引进，市中心的甲级写字楼需求前景可期。这些利好消息对本项目来讲，不仅是具备了开发高端项目的市场条件，而且未来市场前景可期。

  第四、从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。从二线城市来看，一方面具有比较好的成长空间价值，另外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么严格和规范，因此，从执行的角度来讲，总体来讲，阶段性影响会有，但是在持续影响力有限，至多4-6个月，从这个角度来讲，总体上也不会影响品牌房企的逆势扩张的布局策略。

  此外、从经验来看，历次政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化基本不会影响房企对于二线城市的布局。