二线楼市跟进调控加码 房产税扩大近在眼前

  投资要点：

  二线楼市跟进调控加码。紧随四大一线城市收紧限购限贷 政策，过去的一周内有约10个二线城市同步跟进了调控加码，基本上也都是围绕二套房贷首付提高以及对外地购房者资质要求的提高。这一切政策变动与强调深入 改革让市场起决定性作用的三中全会相隔仅仅两周，直接原因是各地完成全年房价调控目标压力重重，而更深层来看，所谓的市场化改革和长效机制的建立都不可能 一蹴而就，因此导致现有的行政化调控手段将被迫难以在短期内退出市场。

  房产税试点扩大近在眼前。对于此次二线城市跟进调控加码我们 有些意外，因为此前我们认为可能会仅限于一线城市。而大众无疑比我们更加失望，因为政策方向与预期中的市场化改革、行政手段退出完全背道而驰。当然，我们 认为既定的改革并不会停步，我们预计房产税试点将于今年底或明年初进一步扩大到更多几个一线和二线城市，而现有的调控政策并不会随着试点扩大而停止，除非 房产税的税率较之试点中的重庆上海更高抑或税基扩大到存量房，但这样的政策情形下对基本面未必一定是正面影响。

  信贷紧张令11月房 屋销量回落。11月份我们监控的7个一线二线城市一手房交易量环比下降3%，考虑去年高基数原因，同比也由正转负至下降13%。受制于信贷额度的短缺，许 多银行停止了按揭贷款的发放，这一情况可能会延续到年底。虽然购房者的情绪目前看起来受政策变化的影响不大，但是我们认为现在这个时点上对于14年的销售 展望能见度还是偏低的，这将主要取决于银行系统的流动性以及紧缩政策的执行力度，到明年年初的时候可能可以观察到更加明朗的态势。

  板 块波动将持续。从现在到明年春节前(一月末)，由于缺乏销售数据的激励，我们认为影响板块走势的仍是政策变动。总体上我们认为政策风险还没释放完毕，房产 税扩大、货币政策指引都是近期的关注焦点。而虽然可能出现包括A股房地产股权融资正式重启的正面消息，但这对于行业明年的基本面指引有限。我们维持谨慎态 度不变，建议投资者继续等待加仓时机。目前的环境下我们仍然首推行业龙头中海外和华润，同时也认为可以开始参与下跌在先定位高端市场的开发商如融创中国。

  催化剂：1)即将召开的城镇化会议上传来利好消息；2)A股房地产股权融资正式重启。

  风险：1)房产税试点范围扩大；2)更多城市加紧地产调控；3)信贷持续紧张。