2014年行业增速或下滑 防御选低估值进攻选主题

  地产板块对基本面弹性在弱化

  2013年行业基本面以及整体大盘指数相对比，房地产板块表现呈现出些许分歧，销售单月值和绝对值火 爆但年化累计同比往下走，板块表现出“钝化”特点，即行业基本面对板块拉动能力在弱化，地产由于近年业绩和估值的底部支撑，使得行业在低位徘徊并且弹性在 下降。总结来说就是地产今年走势受到自身估值和业绩支撑略显平淡，但是业绩对板块带动的弹性再弱化。

  房地产长期逻辑是城镇化进程

  纳瑟姆的城镇化率轨迹可以分为三个阶段：(1)第一阶段是0-30%的过程，属于初级阶段；(2)在经历第一拐点时即城镇化率30%以后进入了第二阶 段，加速阶段，发达国家多在此阶段加速，我国目前已经进入第二阶段，1996年时我国首次迈入30%城镇化率第一拐点，目前水平在50%以上；(3)第三 阶段是成熟阶段，当达到第二拐点70%时，城镆化率进入减速阶段。我国城镇化率目前53%左右，未来还有很大空间，长期视角下地产仍有空间。

  中短期受供求、货币和政策等影响，明年投资增速预计小幅下降

  简单来说，目前需求整体受益于80年代婴儿潮影响，刚需和置换需求都处于旺盛期，预计几年需求不错，供给虽然今年土地成交有下降，但是整体供给尚可，地 产库存水平尚可，供需影响的行业景气度明年仍会比较旺盛，但是增速或许略有下降，但是受土地供给、货币增速和不低利率以及基数几方面影响，我们认为明年投 资增速会在16-17%左右。基本面增速略下降，政策是影响地产行业最重要变量之一，历史轨迹来看调控躲在在房价上涨后进行调控，新一届政府领导班子也带 来了新的思路。今年最有代表性的是“新新国五条”和下半年北京出的“京七条”、上海“沪七条”和深圳“深八条”，10月的“京七条”旋即带来新理念，从传 统的需求管理开始转向到供给管理，这是调控新的思路。板块还没有到利空出尽时候，房地产税或长效机制以及土地改革是值得关注的最重要政策之一。