[中原]年末小幅遇冷 二手住宅市场量价齐跌

  临近年末，受自住型商品房入市、银行房贷、客户观望情绪加剧等原因影响，北京二手住宅市场12月量价齐跌，日均成交套数再度下滑，成交价格也一改持续半年的环比上涨趋势。

  二手住宅市场表现小幅下滑

  2013年12月二手住宅网签成交量为11394套，环比同比均呈下降趋势，环比小幅下调3.64%，同比下调38.73%，11月日均成交套数为368套，与上月相比再度小幅下滑，北京二手住宅市场持续小幅下滑。(见附图1)

  据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2013年12月北京二手商品住宅成交均价为29127元/平方米，环比微幅下调0.17% ，结束了六个月来环比持续上涨的趋势，同比涨幅为15.94%，上涨幅度再度收窄2.65个百分点。(见附图2)

  从中原地产进行的报价指数统计分析中可以看出，本月报价指数仅为38%，较上月再度下滑2个百分点，报价指数继续保持低位，业主对于后市信心不足。(见附图3)

  “量价齐跌”的深层原因分析

  一是12月房地产供需结构明显缓解，银行放贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，特别是刚需购房者，不得不面对全款购房的压力。

  二是买卖双方市场均出现恐高心理也是报价出现调整的原因。“房价持续上涨两年，部分区域价格已经翻倍，购房者购买力相比房价上涨出现乏力。北京很多刚需基本无力购买二手房，开始期待自住房，从之前的恐慌入市转变为观望。”

  三是年底消费者观望会伴随着自住房的供应在一段时间内持续。2013年全年北京的自住型商品房建筑面积有望达到250万平方米，占全部土地供应的20%左右。而到明年，这一比例将会再大大提升——预计达到50%左右。自住房的预期大量入市，给购房者带来希望，加剧观望氛围。

  西南三环成交价格小幅下降

  丰台区西南三环交易量较大，主要成交集中于三环新城和万年花城，区域内交通便利，地铁10号线首经贸设有一站，区域内生活配套齐全，是刚需购房的集中区域，且在北京跟其它同环线相比有很大价格优势。区域内房源供应量较为充足，再加之年底银行批贷时间延长，导致区域内房屋成交价格略有下浮。

  学区房价格抗性较大

  海淀区万柳、世纪城区域价格抗性较大，原因主要是区域内一直是北京学区房的代表区，再加之区域内好品质房屋相对较多，导致万柳和世纪城房价一直处于上浮状态。；

  年末租赁市场量价持续下跌

  2013年12月北京市中高档住宅的租赁指数为158.18，单位平均租金为57.84元/(㎡•月) ，同比上涨了4.44%，环比跌0.95%。其中，一、二、三居室的租金分别为2713元/月、4148元/月、5508元/月，租金环比分别降0.05%、1.65%、0.09%。根据北京中原市场研究部数据统计，12月份租赁成交量较上月降5.32%。

  北京中原市场研究部的分析结果显示：12月份北京住宅租赁市场需求下降，租金连续3个月下滑。对此，北京中原市场研究部分析主要原因有以下几方面：

  1、年末北京住宅租赁市场成交继续下探。首先，年末租赁市场需求回落，成交周期性下行，以换租客群为主；其次，群租和公租房投入使用一定程度上满足租赁市场的需求。截至本月25日，今年北京市保障房公开配租配售47221套，其中公租房12118套，受惠人口接近3万人次。

  2、12月北京全市住宅租金价格环比连续3个月降，同比涨幅收缩。年末北京租赁市场供需紧张情况缓解，议价等情况增多，影响全市租金涨势。

  城市轨道交通利好对北京住宅租金上涨起到重要作用。关于近期传北京地铁拟涨价，这将势必会增加北京人口生活成本，影响居住习惯，直接造成房租快速上涨。

  预测：二手住宅成交持续下滑租赁市场低位徘徊

  2014年1月买卖市场：受到自住房预期大量上市的影响，以及年底银行批贷时间延长，二手住宅买卖市场自11月下旬开始转淡，进入12月份二手住宅成交量进一步下滑，价格出现小幅下降。2014年1月底由于是传统意义上春节，1月中旬会进入返乡高峰期，购房者大多会暂时隔浅购房计划，等春节家人团聚后再做打算，由此预测1月份二手房成交量下降，价格呈小幅下调。

  2014年1月租赁市场：12月北京住宅租赁市场量、价下跌，租赁需求继续下探。年末北京租赁市场需求量少，租赁需求以换租为主，春节前为了规避节后租金大幅上涨风险，预计下月租客询价增多；租金价格方面，受需求减少、外延、合租、公租房入市等因素影响，保持目前低位徘徊态势。