[克而瑞]供需双方热度减退 新年一线楼市趋冷

  分析师/ 杨晨青，马千里

  2014年新年首月上旬，多数一二线城市房地产市场成交明显转冷，其中北京、上海、深圳等一线城市成交量更是较上月大幅下降。对于这一现象的解 读，在我们看来一方面是由于开发商惜售，年初供应规模有所下降，另一方面则是由于当前信贷仍未放松，2013年年底的调控政策效果也开始逐步显现，从需求 角度来看购房者的观望情绪出现上升。

   一线城市成交规模大幅下滑，部分二线城市近郊仍有部分项目热销

  就当前市场成交情况来看，CRIC数据显示，在2014年1月前两周，各能级城市成交规模均较上月同期有所下滑，其中一线城市跌幅最大，跌幅达到23.32%，三线城市其次，跌幅为15.23%，二线城市则相对稳定， 跌幅控制在一成以内。而从同比来看，各线城市之间的差距则更为显著，其中二线城市成交面积规模更是较去年同期上升了7%。就当前项目销售情况来看亦是如 此，在CRIC研究中心监测的重点企业中，2014年1月前两周热销的项目也均处于二线城市，如合肥万科森林公园、厦门招商海德公园近郊等项目均是开盘当 日售罄。受益于相对一线较低的房价，以及更大的城市发展空间，对于人口导入需求强烈的部分二线城市而言，在当下其城市新区的部分项目仍存去化机会。

购房需求进入阶段性低谷，开发商在供应面持谨慎态度

  2014年年初这一波行情的转冷，在我们看来主要是基于两方面原因，其一，是由于年初银行信贷仍未放开，以及政策调控效果的逐步显现，使得消费者购买力有所不足。一 方面受到存贷比的限制和贷款结构的影响，当下银行贷款额度总体仍然趋紧，而当下大多数银行要求年内均匀放贷，以免出现贷款总额“前松后紧”的现象，因此当 下虽是年初，但房贷并也并没有明显放松。而另一方面，在年底企业加大营销力度，项目快速去化之后，伴随着年初市场热度降温，去年四季度以来的政策调控效果 开始逐渐显现，在二套房首付额度提升、加严外地购房者资格等政策的限制下，更是使得市场需求出现显著下滑。CRIC数据显示，在受到政策严格调控的北京、 上海、深圳、杭州等市，在前两周住宅交易量下跌均超过三成。

  其二，则是开发商在短期需求不足的情况下，对于供应面持谨慎态度。虽然当下越来越多的品牌开发商开始重视春 节前后的产品销售，但就全行业来看仍占少数，传统淡季的到来仍然对市场需求造成了显著影响，而今年年初，在银行贷款紧缩的影响下，这一需求不足现象则更为 显著，因此在年初销售业绩压力不大之时，部分开发商出现惜售情绪也在意料之中。CRIC地产经理人指数显示，2014年1季度房企在供应面的信心均有所下 降，并且与成交变动相同，企业对于一线城市供应面的态度也最为谨慎，现下一线城市土地的高度稀缺，使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间，因此在短期需求不足，长期溢价空间看好的情况下，开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎。