[申银万国]对1月22日地产股大涨的点评

  逆回购重启缓解短期资金紧张预期，催化板块上涨。1)1月22日地产股板块大幅上涨，申万房地产指数上涨4.72%，我们覆盖的重点公司涨幅平均在7%。 我们认为，地产板块的大涨主要是由于21日央行重启逆回购、银行间7天回购利率下行，资金面紧张的预期缓解有关。2)今年下半年以来，地产股对银行间资金 利率变化情况有非常强的相关性。然而，继13年12月中旬板块随资金利率提升而下跌之后，资金利率虽然在元旦后已经回落，但由于央行暂停了逆回购投放，市 场对后续流动性的预期有增无减，导致地产股继续大幅下跌。而实际上，央行的政策目标并未改变，依然希望维持稳中略紧的货币环境以及资金利率的相对稳定，市 场过度悲观预期需要纠偏。而21日央行重启逆回购，投放量达到2550亿，便使市场对流动性紧张的预期有了显著缓解，也由此带来了板块的大幅反弹。

  估值底部，反弹抢跑。1)市场过度悲观，地产股目前估值已有绝对安全边际。

  龙 头公司到按13年年报预计的净资产，目前PB已在1倍附近，而考虑到预收款中对应的利润，实际上的PB更低，约在0.85倍左右。这相当于隐含了公司现有 的土地储备整体还将贬值20%左右的假设，也就对应着全国一二线城市房价在目前水平上将整体下跌超过30%。而我们认为，只要资金面没有出现异常的紧张， 行业未来3年虽然需求增速逐步放缓，但由于供应增速也相应放缓，房价仍然保持基本稳定，一二线城市还将适度上涨。房价下跌30%的隐含假设显然是过度悲观 的。2)资金紧张预期提前缓解，反弹行情节前抢跑。我们原本认为，由于节前资金紧张以及淡季来临，制约地产股资金紧张和销售下行2大因素在1月都难以改 变，因此春节之后随着流动性的阶段性宽松和销售的自然释放，可能成为地产股估值修复的更好时点。

  然而，由于21日央行逆回购重启带来的资金面紧张预期的提前缓解，我们认为板块可能被提前催化，反弹行情在节前即已抢跑。

  投 资建议：积极把握反弹机会，优选中盘成长股。当前制约地产股的主要是两大因素：长期需求和短期资金环境，而目前市场在这两方面的预期都已过度悲观。21日 央行逆回购重启，短期资金面过度紧张证伪，地产板块的反弹行情在节前已被提前催化，未来板块将有15-20%的修复空间，以中盘成长股为代表的重点公司， 涨幅估计可达40%，是14年地产股难得机会。当然，全年而言，房地产的长期需求瓶颈因素仍将对地产股产生制约，因此在一季度估值修复完毕之后，14年全 年或仍将归于平静。个股选择上，我们建议首选弹性较大的中盘成长股：华夏幸福、外高桥、阳光城、金地集团、招商地产、荣盛发展、金科股份等。