大量资金转投带旺广州写字楼售价节节上升

  据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2013年第四季度，位于珠江新城两栋甲级写字楼完工交付，为广州写字楼市场新增约19.2万平方米甲级办公面积。2013年全年广州市新增甲级写字楼面积约达54.5万平方米，占广州市甲级写字楼整体库存的15.6%左右，且均位于珠江新城。

  相对于庞大的新增供应落成，2013年整体市场需求表现较为平淡。尽管在下半年部分租赁需求的释放带来一定程度的市场回暖，但全年整体甲级市场吸纳 量有所萎缩，同比下降达28.2%。截止至2013年第四季度，广州市甲级写字楼市场空置率达25.4%，较上季度上升约1个百分点。整体市场租金保持下 滑趋势，本季度录得全市平均租金为每月每平方米人民币152.8元，较上季度轻微下调。

  2013年，广州市甲级写字楼投资市场则表现活跃。住宅市场调控继续收紧促使大量投资资金转入写字楼市场，珠江新城等城市中心商务区可售项目成为市场关注、成交焦点，包括富力盈凯大厦、天盈广场等优质项目陆续推出市场。旺盛的市场需求带动广州市甲级写字楼售价保持快速上升趋势，2013年第四季度，录得全市平均售价达每平方米人民币35,464元，较上季度上升约6.0%。

  整体供应，需求及空置状况

  高力国际研究显示，2013年第四季度，广州市甲级写字楼市场再次迎来新增供应：位于珠江新城富力盈凯广场和富力盈通大厦完工交付，共带来约192,200平方米新增甲级办公面积。至此广州市甲级写字楼库存中约81.5%位于天河区。越秀区和海珠区-琶洲片区占比分别为12.5%和6.0%。

  第四季度广州市甲级写字楼市场需求较上季度相比保持平稳。2013年下半年，在国内经济增长趋于稳定、内需消费市场回暖以及外围需求逐步改善的宏观环境背景下，金融、 化工制造、电子科技、日用消费品等行业继续保持在本地市场的扩张或拓展步伐。此类行业多具有较强的租金承受能力，更倾向于租赁城市核心商务区中高端物业作 为其区域总部、销售服务中心等，可以突显企业经济实力，提升企业形象，因此市场租赁成交多来自以上行业。本季度主要租赁成交案例包括：宝洁公司租赁高德置 地四期约2.2万平方米办公面积，Dell电脑在发展中心原有办公面积上扩租约1,000平方米，广东省粤科融资担保股份有限公司租赁广州银行约 1,049平方米办公面积。

  尽管写字楼市场库存在稳定的租赁需求下不断消化，但由于大体量新增供应不断落成入市，且主要集中在部分区域，因此整体写字楼市场空置率在本季度保持 上升趋势，环比上升1%至25.4%。其中越秀区、天河北-体育中心片区项目空置率在低位保持下行，空置率上升主要表现在珠江新城，海珠区-琶洲片区则相 对稳定。

  租金分析

  高力国际报告指出，本季度广州市甲级写字楼市场平均租金较上季度录得有轻微下调，为每月每平方米人民币152.7元，环比下降约0.3%。尽管全市 整体租金保持下行趋势，但2013年越秀区以及天河北-体育中心区域写字楼市场租金保持平稳上升，本季度越秀区市场平均租金为每月每平方米人民币 116.9元，较上季度上升约1.6%。天河北-体育中心租金环比上升幅度约在1.5%左右。租金下调主要受珠江新城区域内多个新增项目业主降低租金报价 或提供超过3个月以上免租期等优惠措施影响所致，本季度该区域市场租金环比下调约2.0%，从而带动天河区市场整体平均租金水平下调约1%至每月每平方米 人民币160.7元。

  售价趋势

  2013年，广州市甲级写字楼销售市场持续畅旺，一方面住宅市场调控政策的收紧继续挤压投资市场资金进入优质写字楼市场，另一方面，核心区域优质项 目的稀缺性刺激各企业购买兼做自用及保值增值之用，如平安银行于本季度购买珠控国际中心十层约32,972平方米面积。年内市场一手在售项目多位于珠江新 城，而旺盛的市场需求推动售价不断上升，2013年第四季度，广州市甲级写字楼售价较上季度上升约6.0%至每平方米35,464元。

  市场展望

  纵观2013年全年，广州市甲级写字楼租赁市场和销售市场呈现两极差异表现：销售市场方面，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场 成交旺盛，带动市场平均售价保持上行趋势；租赁市场方面，由于全年约54.5万平方米新增办公面积相继落成入市，市场竞争压力加剧，而国内经济增速放缓和 国外经济复苏不确定性促使各企业业务扩张放缓甚至收缩，多个企业暂缓或搁置办公搬迁或扩租计划，写字楼租赁市场表现平淡，整体市场租金持下滑态势，空置率 则有所上升。

  展望2014年，预计广州市写字楼市场将迎来约47.7万平方米新增办公面积，包括高德置地四期、越秀财富中心、保利克洛维二期等，均位于珠江新城区域，多个项目目前已推出市场预租。

  2014年，国内经济基本面发展态势良好、全球经济复苏在波动中逐步加强，加上消费市场预期转好，企业信心和投资意愿回升等诸多宏观有利因素，预计 将为广州写字楼市场带来较好的发展空间。整体而言，尽管写字楼租金受市场竞争等影响面临下调压力，但良好的经济预期将刺激租赁需求的回暖，加上新建项目提 前预租，我们预计广州市甲级写字楼市场平均租金下调空间有限。

  在区域选择方面，中心CBD区域将继续吸引如金融、零售贸易等行业企业进驻；而诸如网络科技、动漫、游戏以及电商等对办公区位敏感度不高的行业企业更易受低租金、良好的绿色办公环境及完善园区配套吸引，搬迁至产业园，进而将带动城市周边产业园发展。