[高力国际]电商促使广州购物中心业态逐渐转型

  据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2013年第四季度，在国内经济运行环境好转的宏观影响下，内需消费市场有所回暖；良好的经济基本面支撑广州消费品市场以及零售物业市场的稳定表现。本季度新增汇珑商业中心约12万平方米商业面积，广州市大型购物中 心市场整体库存上升至305万平方米。2013年全年，广州市共有约29.2万平方米新增供应落成入市，包括海珠区乐峰广场、荔湾区西城都荟等，另有多个 项目则选择推迟开业。由于新增项目入驻率偏低，本季度市场整体空置率上升约0.8%至13.2%。2013年，广州市零售物业市场需求主要来自餐饮、快时尚及服饰等品牌，其青睐区域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百货类业态年内保持扩张态势，但考虑租金成本、市场饱和度等因素，开店区域已倾向于外围新兴商圈。

  租金方面，尽管受外围新增项目租金偏低影响而有所波动，2013年市场平均租金在整体上保持稳定，成熟商圈包括天河区、越秀[简介 最新动态]区等租金在高位保持平稳。第四季度，全市大型购物中心整体平均租金约为每月每平方米712.9元，较上季度下调约1.5%。

  广州市零售物业投资市场在2013年保持活跃，各大商圈商铺散售成交畅旺的同时，市场录得多宗整体成交。

  大型购物中心市场供应，需求及空置率

  高力国际数据显示，2013年第四季度，位于番禺区汇珑商业中心落成开业，为广州大型购物中心市场共提供约120,000平方米零售商业面积。此外，同样位于番禺区的荔园新天地主力店已逐步开业。受新增供应入市推动，全市平均空置率较上季度上升约0.8%至13.2%。

  由于面临政策、网络销售等冲击，众多奢侈品牌包括服饰、珠宝、精品等对扩张持谨慎态度，相比之下，国际快时尚以及中小型时尚品牌则继续看好国内居民消费能力，积极在本地寻找适合的零售物业。如来自日本的快时尚品牌无印良品、SNIDEL分别进驻G5停机坪和天河城，其中无印良品开设广州旗舰店，营业面积约1,500平方米。

  2013年广州零售物业市场扩张或渗透最为积极的业态来自于餐饮业。包括香港翠华、绿茶餐厅、 海底捞等已于季内开设其广州首家或第二家餐厅，其中香港翠华餐厅、绿茶餐厅首店分别进驻正佳广场和乐峰广场，海底捞第二家店则选择在越秀区广百黄金珠宝大 厦，经营面积约1,500平方米。番禺区荔园新天地已签约百乐门宴会中心、汉堡王、大家乐、九毛九、鲜芋仙、西点台北、金草帽、百果百搭、芭克闪冰等多个 餐饮品牌。

  为提升项目竞争力以应对相对疲软的消费市场大环境，各子区域大型购物中心项目纷纷进行业态调整，多倾向于引进更多娱乐、餐饮及儿童主题元素业态。如 正佳广场调整负一层业态，规划为美食广场，并引进以动漫为主题的情景式体验商场；东方宝泰则规划新增“B3美食新地带”。另一方面，受市中心大型购物中心 挤压，部分中小型项目则开始进行经营调整转型，如位于天河区时代广场友谊百货已转型调整为友谊OUTLETS购物中心。

  租金分析

  高力国际报告指出，2013年第四季度，受外围新兴商圈新增项目租金偏低影响，广州市大型购物中心整体平均租金有所下调，录得为每月每平方米712.9元，环比下降约1.5%。

  各大子区域中，市中心繁华商圈稳健的市场需求和持续走低的空置率促使中心各区域租金在高位保持稳定。番禺、白云等商圈在交通、商业配套等方面不断提升改善，促进商圈氛围逐步成熟。随着在建或新落成项目招商进度推进，市场租金基本保持平稳，但整体平均租金仍偏低。

  投资分析

  本季度，商铺物业市场投资需求旺盛，各区域可售商铺成交活跃。此外，季内广州大型购物中心录得大宗交易成交一宗，来自新加坡凯德商用以21.9亿元收购白云绿地中心二期商场约86,000平方米，并更名为凯德广场•云尚，将成为凯德置地在广州首个商业项目。

  市场展望

  根据中国社科院于2013年12月相关蓝皮书预测，近1年以来，由于国内城镇居民收入增速不如GDP增速等因素影响，2014年国内社会消费品零售 总额的实际增速将面临下滑。此外，电子商务、网络购物等新型消费业态的快速发展将波及多个零售业态品牌的扩张，并为实体零售物业带来负面影响。考虑核心商 圈如天河、越秀等区域由于拥有成熟的商圈氛围等优势，此种负面因素将更大地影响周边新兴商圈。因此，我们预计2014年广州零售物业租赁市场整体上将保持 平稳，新兴商圈新增项目的招商将面临一定的压力。

  2014年预计将有番禺万达广场、凯德置地•云尚、花城汇三期、荔园新天地等项目落成开业，共带来约52.6万平方米新增零售商业面积。新增供应的落成入市预计将推升全市平均空置率。租金预计将受外围商圈项目平均租金偏低影响而出现结构性下调。