[易居]2月楼市成交显疲态 3月“小阳春”可期

  上海易居房地产研究院3月5日发布了《2月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，2月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积为933万平方米，环比减少34.0%，同比增长1.3%。受春节假期效应、看跌情绪、收紧的信贷环境等因素影响，成交量为近12个月的最低水平。30个城市中，有26个城市成交量出现了环比下跌。

  易居研究员严跃进指出，3月份，在看跌情绪消退、商业银行对刚需购房支持的表态下，置业者入市脚步会加快。从成交量的环比值看，3月份势必超过2月份水平。而从同比值看，由于去年3月份市场成交创下了历史新高，所以今年3月份成交量很难赶超这一水平。总体上看，每年3月份“小阳春”特征较明显，供需双方保持了积极入市的心态，市场成交会有季节性的反弹。当然，从全年看，将依然坚持“2014年全国楼市高位盘整、逐步降温”的判断。

  一、2月成交继续下滑

  2月份，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为933万平方米，环比减少34.0%，同比增长1.3%。受春节假期效应、看跌情绪、收紧的信贷环境等因素影响，成交量为近12个月的最低水平。30个城市中，有26个城市成交量出现了环比下跌。

  1-2月份，30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅，较1月份有所扩大，即从1月份的-14.0%增长至-8.5%。该同比增幅此前连续12个月保持了回落态势，但这个趋势有望得到扭转。另外，与2012年1-2月份相比，2014年1-2月份新建商品住宅成交面积增长了98.2%。

  二、城市分类中，二线城市“全军覆没”

  1、三类城市同比增幅曲线都有所抬头

  2月份，一二三线30个典型城市成交的同比增幅曲线都有所抬头。不过，二三线城市的同比增幅为正值，而一线城市继续在负区间运行。具体数值上，一二三线城市的同比增幅分别为-30.6%、10.9%和8.0%。

  2、一线城市成交大幅缩水

  2月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为138万平方米，环比减少38.4%，同比减少30.6%。和1月份行情相似，房企在一线城市的推盘力度较小，同时很多外来就业人口的购房计划在春节效应下暂时搁置，从而导致行情显露出疲软状态。目前这一成交量是近25个月的最低水平。具体城市看，北上广3个城市分别出现了69.4%、40.9%、19.9%的环比跌幅，而深圳则出现了39.8%的环比增幅。

  3、二线城市“全军覆没”

  2月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为577万平方米，环比减少36.5%，同比增长10.9%。自2013年11月份行情冲到阶段性的高点后，近3个月的成交量出现了明显的下滑。而2月份行情，也是近12个月的最低水平。

  15个二线城市成交“全军覆没”，均出现了环比下跌的态势。其中跌幅排名前3位的城市分别为南昌、杭州和兰州，跌幅分别达到79.2%、57.0%和49.1%。南昌之所以暴跌，原因在于相比1月份，2月份市场供应相对低迷，这牵制了市场的成交。而杭州明显受到了看跌情绪的影响，部分置业者延缓了入市脚步。

  4、三线城市成交有所弱化

  2月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比减少22.7%，同比增长8.0%。三线城市成交也表现出疲软态势，2月成交量为近12个月的最低水平。

  三、东中西部行情也较疲软

  1、同比增幅上，三类城市形态不一

  2月份，东中西部30个典型城市中，东部地区行情继续保持同比负增长，而中西部地区则呈现同比正增长态势。其中，东部地区的同比增幅由1月份的-27.8%上升为-9.2%，中部地区由11.8%下降为10.4%，西部地区由21.7%上升为39.6%。

  2、东部地区降温明显

  2月份，20个东部城市新建商品住宅成交面积为546万平方米，环比减少32.5%，同比减少9.2%。和1月份行情一致，东部城市众多就业人口的春节返乡，一定程度上影响了此类城市的市场成交。同时受北京等东部城市成交量明显下滑的影响，东部地区降温明显。目前该成交量是近24个月的最低水平。

  3、中部地区成交疲软

  2月份，5个中部城市新建商品住宅成交面积为226万平方米，环比减少38.3%，同比增长10.4%。中部城市1月份市场热度难以保持，2月份的成交量是近12个月的最低水平。

  4、西部地区成交出现明显滑落

  2月份，5个西部城市新建商品住宅成交面积为162万平方米，环比减少32.7%，同比增长39.6%。越过2013年11月份的历史性高位水平后，西部地区行情出现明显的下滑态势。该成交量是近12个月的最低水平。

  四、3月“小阳春”可期

  2月份市场行情延续1月态势，继续表现出疲软特征。春节效应下，2月成交量下滑符合市场预期。当然，在杭州楼盘降价潮和银行信贷收紧等“噪音”的影响下，各个城市的购房者观望情绪增加，从而延缓了入市脚步。因此，无论是一二三线城市，还是东中西部城市，市场行情疲软在所难免。

  3月份，在看跌情绪消退、商业银行对刚需购房支持的表态下，置业者入市脚步会加快。从成交量的环比值看，3月份势必超过2月份水平。而从同比值看，由于去年3月份市场成交创下了历史新高，所以今年3月份成交量很难赶超这一水平。总体上看，每年3月份“小阳春”特征较明显，供需双方保持了积极入市的心态，市场成交会有季节性的反弹。当然，从全年看，我们依然坚持“2014年全国楼市高位盘整、逐步降温”的判断。

  附注：

  30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市20个、中部城市5个、西部城市5个。

上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

邮箱：fudan-2007@163.com

电话：021-6086 8887