各大机构对2014年房地产指标预测持谨慎态度

2014-03-06 10:05:11

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-03-06
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居

  上海易居房地产研究院3月5日发布研究报告,就主要机构对2013、2014年房地产指标的预测进行统计和比较。报告对主要机构2014年房地产指标预测值进行了总结。在土地购置面积增幅、房地产开发投资增幅、房屋新开工面积增幅、商品房成交面积增幅、商品房成交均价增幅这5个指标上,主要机构的预测平均值出现了下调。

  易居研究员严跃进表示,相比2013年的预测,各大机构对2014年中国房地产市场的预测开始持谨慎态度。2014年盲目看涨的声音和观点少了,各类研究机构的谨慎态度,符合市场预期,也代表了目前市场的主流观点。

  一、2013年房地产预测回顾

  1、土地指标:对土地成交面积的预测比较 

表1  2013年全国土地成交面积同比增幅预测值与实际值 

 

土地购置面积增幅 

国家统计局(实际值) 

8.8% 

上海易居房地产研究院 

10%左右

中金公司 

12%

国家信息中心 

1.8%

招商证券 

-4%

资料来源:各相关机构发布的2013年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过上表可知,在土地购置面积增幅方面,上海易居房地产研究院的预测准确度要高于中金公司。相比之下,招商证券的预测过于保守。

  2、建设指标:对房地产开发投资和房屋新开工面积的预测比较 

表2  2013年全国房地产投资和新开工面积同比增幅预测值与实际值 

 

房地产开发投资增幅

房屋新开工面积增幅

国家统计局(实际值)

19.8%

13.5%

上海易居房地产研究院

22%左右

12%左右

国家信息中心

18.2%

30.5%

中国科学院预测科学研究中心

14%

克而瑞研究中心

18%

莫尼塔

15%-17%

7%

REICO

<15%

瑞银

5%-10%

交通银行

20%左右

10%左右

申银万国

16%

9%

东方证券

16.7%

中银国际

17%-18%

国金证券

16.6%

7.4%

东北证券

<20%

中金公司

10%

5%

中信建投

21%

7%

招商证券

19%

5%

资料来源:各相关机构发布的2013年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过上表可知,在房地产开发投资同比增幅的预测中,交通银行、东北证券的预测值最接近实际值。中金公司、中国科学院预测科学研究中心的预测偏误较大。上海易居房地产研究院给出的预测值也较为接近实际值。

  在房屋新开工面积同比增幅的预测中,上海易居房地产研究院的预测值最为接近,而国家信息中心的预测偏误较大。

  3、商品房指标:对商品房成交面积和价格的预测比较

表3  2013年全国商品房成交面积和价格同比增幅预测值与实际值

商品房成交面积增幅

商品房成交均价增幅

国家统计局(实际值)

17.3%

7.7%

上海易居房地产研究院

15%左右

8%左右

国家信息中心

15.4%

中国科学院预测科学研究中心

7.6%

克而瑞研究中心

5%-10%

莫尼塔

6%

6%左右

德意志银行

5%-10%

瑞银

5%-10%

花旗集团

10%

交通银行

5%左右

4%左右

申银万国

8%

中银国际

5%

国金证券

4.6%

中金公司

4%

5%

中信建投

8%

招商证券

20%

8%

资料来源:各机构发布的2013年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

表4  其他机构对2013年全国商品房市场的预测

  

2013年全国商品房市场的预测

  国务院发展研究中心

  在各项政策不发生大的变化情况下,预计全国商品房销售量仍将稳中有升。2013年全国城镇新建商品住宅销售均价总体仍呈稳中有升态势。

  第一太平戴维斯

  近几年新开工面积逐渐减少,2013年新增供应有限,再加上稳定的需求,预期2013年普通住宅销售市场价格将温和上涨。

  中国银行

  预计2013年房地产市场整体将保持“量升价稳”态势。

  中原地产

  低价走量依然是上半年房地产行业的主旋律。在价格的让步下,随着刚需客户的增加,下半年将有助于成交量的回升。随着成交量上升以及政策的放松,房价低位攀升的可能性较大。

  渣打银行

  中国房价可能在库存消化完之后,从明年下半年开始上涨,也就是说2013年后半年房价将上涨。

  惠誉

  预计中国住房建设活动将在2013年增长。鉴于2012年上半年房地产销售疲软,2013年上半年销量同比增速可能高于下半年。

  标普

  上调中国住宅房地产开发行业评级展望,全年房价微涨5%。

  世联

  2013 年整体环境偏暖,核心城市主流产品价格上涨压力较大。

资料来源:各机构发布的2013年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过以上两表可知,各家研究机构对商品房市场的成交面积和价格预测都比较热衷,但预测准确性有差异。在成交量上,国家信息中心和上海易居房地产研究院的预测较准确。在商品房成交均价上,中国科学院预测科学研究中心、上海易居房地产研究院和招商证券给出的预测值最为准确。

  二、2014年房地产指标预测

  1、土地指标:对土地成交面积的预测比较

表5  2014年全国土地成交面积同比增幅预测值

土地购置面积增幅

上海易居房地产研究院

10%

国家信息中心

-3.4%

中银国际

-5%

华泰证券

4.5%

平安证券

5%

招商证券

6%

平均值(6家机构)

3%

2013年实际值

8.8%

资料来源:各相关机构发布的2014年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过对6家研究机构预测数据的简单算术平均可以看出,2014年土地购置面积同比增幅的平均预测值为3%。相比2013年的实际数据,上海易居房地产研究院较乐观,而国家信息中心和中银国际较谨慎。

  2、建设指标:对房地产开发投资和房屋新开工面积的指标预测比较

表6  2014年全国房地产投资和新开工面积同比增幅预测值

房地产开发投资增幅

房屋新开工面积增幅

上海易居房地产研究院

18%

12%

国家信息中心

18.5%

10.5%

中国科学院预测科学研究中心

19.8%

克而瑞研究中心

25%

13%

申银万国

16%

5%

中银国际

16.3%

10%

中金公司

17%

3%

国泰君安

17%

7.5%

国信证券

17%

4%

华泰证券

17.5%

6.5%

民生证券

19%

13%

平安证券

17.1%

10%

兴业证券

15%

招商证券

15%

4%

平均值

17.7%(14家机构)

8.2%(12家机构)

2013年实际值

19.8%

13.5%

资料来源:各相关机构发布的2014年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过对14家研究机构预测值的算术平均可以知道,2014年房地产开发投资同比增幅的预测平均值为17.7%。相比2013年的实际数据,兴业证券和招商证券最为谨慎。而上海易居房地产研究院也下调了预测值。

  通过对12家研究机构预测值的算术平均可以知道,2014年房屋新开工面积同比增幅的预测平均值为8.2%。相比2013年的实际数据,中金公司最为悲观。而上海易居房地产研究院也下调了预测值,但相比多数机构乐观一点。

  3、商品房指标:对商品房成交面积和价格的预测比较

表7  2014年全国商品房成交面积和价格同比增幅预测值

商品房成交面积增幅

商品房成交均价增幅

上海易居房地产研究院

9%

7%

国家信息中心

10.5%

5%

中国科学院预测科学研究中心

7.6%

瑞银

6%

申银万国

12%

6%

中银国际

5%

4.3%

中金公司

3%

7%

标普

10%

5%

世联

5%

5%

东方证券

5.8%

5%

国泰君安

9%

6%

国信证券

5%

4.7%

华泰证券

11.0%

6.0%

民生证券

12%

平安证券

9.9%

7%

西南证券

15%

兴业证券

5%

招商证券

6%

4%

平均值

8.3%(16家机构)

5.7%(15家机构)

2013年实际值

17.3%

7.7%

资料来源:各机构发布的2014年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

表8  其他机构对2014年全国商品房市场的预测

  

2014年全国商品房市场的预测

  REICO

  在房地产市场供给增加、经济平稳增长的背景下,今年房地产需求将保持平稳,房价涨幅将进一步回落,全年房价总体保持基本平稳。

  交通银行

  一二线重点城市作为区域经济中心,对周边的辐射和集聚效应明显,大量人口涌入形成的刚需成为支撑其房价上行的持续动力,其土地和商品房仍具备较大的增值空间;而经济发展水平与配套设施建设较不成熟的三四线城市库存则维持高位,人口流动与住房需求较为稳定,房价涨幅仍将在一定范围以内,部分库存积压严重的城市甚至存在房价下行风险。

  穆迪

  预测2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落,其原因在于2013年底的基数较高,且房地产业具有周期性。经历了2013年极为强劲的增长后,预计今年中国房地产市场和评级开发商的合约销售额同比增长率将降至10%左右。

  摩根大通

  由于中小城市的需求起伏不大,消化新增供应需要较长的时间,房价可能面临下行压力。

  高盛

  中国楼市虽然短期内需求会保持稳健,但是由于承受能力未见改善而且未来流动性状况或将收紧,房地产市场增长可能显著放缓。

资料来源:各机构发布的2014年房地产市场分析预测报告及媒体公开新闻

  通过对16家研究机构预测值的算术平均可以知道,2014年商品房成交量同比增幅的预测平均值为8.3%。相比2013年的实际数据,西南证券最为乐观,而中金公司较悲观。上海易居房地产研究院也持较谨慎的态度。

  通过对15家研究机构预测值的算术平均可以知道,2014年商品房成交均价同比增幅的预测平均值为5.7%。相比2013年的实际数据,招商证券最为悲观。 上海易居房地产研究院的预测值也比2013年略低一点。

  4、主要机构2014年房地产指标的预测值总结

表9  主要机构对2014年5个房地产指标的预测值总结

2013年实际值

2014年主要机构预测平均值

2014年上海易居房地产研究院预测值

土地购置面积增幅

8.8%

3%

10%

房地产开发投资增幅

19.8%

17.7%

18%

房屋新开工面积增幅

13.5%

8.2%

12%

商品房成交面积增幅

17.3%

8.3%

9%

商品房成交均价增幅

7.7%

5.7%

7%

资料来源:国家统计局、上海易居房地产研究院计算整理

  上表对主要机构2014年房地产指标预测值进行了总结。在土地购置面积增幅、房地产开发投资增幅、房屋新开工面积增幅、商品房成交面积增幅、商品房成交均价增幅这5个指标上,主要机构的预测平均值出现了下调。这说明各个机构对2014年中国房地产市场开始持谨慎的态度。上海易居房地产研究院对土地购置面积增幅的预测较乐观,对其余4个指标的预测值有所下调,不过对市场并没有持过于悲观的态度。

  上海易居房地产研究院的报告认为,研究工作是一个不断反思——提升——再反思——再提升的过程。通过比对36家研究机构的预测内容,并与国家统计局公布的实际数据相比照,能不断检测预测能力,并反思研究方法和思路。通过相互学习,也能不断提升研究水平和预测准确度。同时,分析各个机构对2014年中国房地产市场的预测,我们能发现,2014年盲目看涨的声音和观点少了,各类研究机构开始持谨慎的态度。

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