七大城市“风险”凸显 仍需差异化对待

  CRIC研究中心

  在房企大举“垦荒”二、三、四线城市、寻求新的利润增长点之后，自去年以来又纷纷回归一、二线，造成各城市房地产市场分化趋势愈发明显，一边是 一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；这厢却是部分二、三、四线城市商品房库存高企、房源及土地消化周期急剧扩大，各线城市房地产市场陷入二律背反 困局的泥潭难以自拔。

  年后房贷持续收紧，杭州、常州等个别城市的个别楼盘“降价”似乎成为压垮市场紧绷着的神经的最后一根稻草，瞬时引起市场一阵躁动，企业、购房 者、业内人士纷纷开始重新审视各个城市房地产市场真实状况。同样，我们也不能例外，有必要凭借我们的优势告诉大家一个真实的城市楼市！

  三大核心指标研判楼市发展

  在经过宏观的数据对比之后，我们从中选择了7个有代表性的重点城市，分别是长春、沈阳、天津、济南、青岛、宁波、福州，这些城市不同程度的都存在高库存风险。

  审视一个城市房地产市场状况，看什么？

  首先，短期关注供求比。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。在我们监测的二线城市中2月份仅宁波供求比小于0.8，多数城市处于供求平衡状态，而南昌、南宁、杭州等城市则呈现严重的供不应求。

  其次，中期关注库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。在2月底二线城市库存消化周期中无一供过于求，成都、厦门、合肥和南京四个城市反倒严重供不应求。

  再次，长期关注土地消化周期。二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现 象，整体消化周期显著高于一线城市，二线城市中的长春、杭州、大连、天津、哈尔滨、太原等土地消化周期都在三年左右，而宁波、鄂尔多斯等城市更是供应显著 过量。

  风险点不尽相同，客观认知仍得细分解读

  从表面数据来上，这七个城市房地产市场简直毫无出路，风险 远远大于机会，都将是引爆市场脆弱点。但通过对各个城市市场进行深度剖析之后，我们也发现了诸多被一概而论的数据所“遮蔽”的事实：各个城市的“风险点” 不尽相同，个别城市的住宅市场、细分产品市场反而健康平稳、良性循环。

  首先，一些城市高库存来源于区域供求不平衡，主要是城市新区。例如：长春十区住宅供过于求的占到6席，其中汽贸区供求比最大为1.44，其次为 二道区和高新南区，比值达到1.27，绿园区紧随其后；沈阳的东陵区和苏家屯区是市场风险最高的两个区域；天津的宁河、塘沽、和平、宝坻、大港、南开和静 海等部分区域存量明显过高，去化周期均在20个月以上。青岛的黄岛区、市南区、崂山区、胶南市、莱西市的消化周期均在25个月以上；宁波的北仑区、江东、 江北等区域的消化周期都在22个月以上。

  其次，一些城市主要是产品结构不平衡，造成库存量居高不下。例如长春350平方米以上户型产品供求比严重失衡，比值高达2.69；福州180平 米以上大户型房源库存占比高达32%，消化周期达30.62个月；宁波180平方米以上及别墅高端户型去化周期均在20个月以上，200平方米以上户型消 化周期达44个月， 

  再次，一些城市存在物业类型供求严重失衡，拉高整体新建商品房库存量。例如天津的酒店式公寓和办公产品明显供大于求，去化周期分别长达38.7 和47.7个月；济南商品房存销比18个月，而普通住宅只有11个月，办公物业24个月，商业则高达54个月；宁波七区商品住宅去化周期仅17个月，商业 和办公去化周期均在50个月以上，商业尤为严峻，达到74.7个月。(更多内容请关注4月最新一期《研究札记》《告诉你一个真实的城市楼市》专题)