三亚停建80平米以下小户型 调控效果有待商榷

   三亚停建80平米以下小户型，调控效果有待商榷

  研究员/ 杨小贝、李莹

  【事件】近日，三亚城乡规划委员会在2014年第二次会议上通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确 定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上。但未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房这五类保 障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行，不受三亚此次出台的新规限制。

  【CRIC点评】杨小贝

  我们对三亚80平方米以下户型自2010年以来的供求情况分析来看，三亚此次停建80平方米以下小户型产品是可以理解的。一 方面， 2010年至2012年以来，三亚80平米以下户型长期处于严重供应过剩的状态，供求比一直在1：0.50左右，即每年都有一半左右的供应无法成交，小户 型产品库存压力过大致使政府出台行政手段干预。另一方面，三亚房地产多以旅游度假地产为主，其购买者八成以上为岛外居民，此类投资性需求多对50到70平 米之间的低总价的小户型产品情有独钟，而此次政府出台“停建80平米以下小户型产品”正是试图通过提高投资门槛来抑制该类投资性需求。

  但是，在我们看来，本次三亚调控政策不仅不符合两会精神，其调控效果还有待商榷。从短期内来看，由于已经批 准的小户型产品仍可以建设销售，“新政”出台会势必会出现一波小户型产品的抢购热潮，短期内并不能够抑制投资投机类需求。从长期来看，随着新政的出台，三 亚房地产市场的购房门槛将进一步提升，三亚本地部分不具备申请保障性住房资格又买不起总价不断提升商品住宅的需求将成为新的“夹心层”，而随着楼市的总价 门槛提至近200万元，更多的购房者将被拒之门外。

广州增强土地集约利用监管，敦促房企加快地块开发速度

  【事件】近日，广州市委、市政府《关于土地节约集约利用的实施意见》正式出炉，提出了100条规范和创新土 地管理的具体措施。此次出台的《意见》总共10个部分，覆盖土地管理“批供用补查”全过程。其中明确了建设项目的开竣工时间、标准及延期竣工处理方式，对 闲置土地处理进行细化，加大对开发商囤地整治力度。

  【点评】广州此次出台文件意在加强土地利用监管，从土地管理的多个方面进行了细致的规定，其中较具新意的内 容在于土地供应后的管理，明确指出地块动工、竣工的时间要求及标准。广州发布的《意见》中提到各类住宅用地须在划拨决定书和出让合同中约定自土地交付之日 起一年内开工建设，其他建设用地原则上自交地之日起一年内开工，且须自开工之日起三年内竣工，对于经批准延期的闲置用地，还要求缴纳增值地价，这就意味着 个别房企通过拿地捂盘坐等地价升值的模式需要加以转变。

  而根据我国土地管理法，地块未动工开发满一年，按照土地出让或划拨价款的20%征收土地闲置费，满两年的将被无偿收回，对比之下，广州的相关规 定更为细致严格，通过约定动工、竣工时间，收取土地增值地价等方式来促进房企在拿地后加快开发速度，这将有利于城市土地集约利用，保持商品住宅的持续供 应。同时，文件对于不同体量的地块约定了相应的竣工时间，实行区别对待，这将有利于政策后期的落地执行。