[戴德梁行]楼市迈入“翡翠”十年

2014-04-10 10:12:37

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-04-10
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:戴德梁行

  1998年,我国住房市场化改革以来,楼市进入快速发展通道,而过去的十年更堪称楼市的“黄金”十年,从2004年至2013年,我国商品房销 售面积由3.82亿平方米增长至13.06亿平方米,年均增长率达14.6%;商品房销售均价由每平方米2714元上升至每平方米6237元,年均增长率 达9.69%;2013年土地出让收入创下新高,达到了9918亿元,为2004年的3.43倍。无论是房地产开发企业、地方政府,还是置业者,几乎都从 这一涨势中获得了较高的收益。

  然而,伴随土地成本的持续走高、融资成本的大幅攀升以及经济转型背景下楼市调控的 不断推进,房地产开发企业通过低成本获取高收益的日子已然成为过去。我们看到,近几年房地产开发企业整体净利润率已经出现趋势性下降;同时持续的政策调控 也令行业的竞争门槛和风险不断提高,楼市暴利时代似乎已经进入尾声。同时我们注意到,房地产行业分化日趋明显,中小企业的生存空间被进一步压缩,品牌房企 强者恒强,在资金规模、融资能力、土地获取等方面,品牌房企均拥有无可比拟的优势。此外,市场分化也开始显现,不同市场、不同区域、不同产品间的差异逐渐 呈现,戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙表示:市场各方在分化中寻找机会意味着行业将由粗放式发展为特征的“黄金”十年转向更加专业化与精细化的“翡 翠”十年。

  与翡翠前期的精挑细选、精湛的工艺制作至后期保养类似,未来房地产行业的盈利模式,除了从前期充分挖掘地块资源外,还将逐步向下游各个环节拓展,通过项目定位、规划设计、施工管理、营销及招商、物业管理和运营等各环节的精细化管理,提升企业的盈利能力和可持续的市场竞争力。以万科为例,自2008年起,通过产品标准化、强化集团战略采购及销售管理的深化等众多举措,万科管理运营能力显著提升,三大费率由2008年的9.9%下降至 2013年的5.7%;在“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略引导下,万科的市场占有率逐年提升,2013年达到了2.1%。

  楼市迈进“翡翠”十年,考验的不只是开发企业在激烈竞争下精挑细选的能力,还有精准抓住客户需求的能力。随着市场成熟度的不断提升,以及政策调控下 需求市场的分化,同质化建筑格局已经不能满足不同类型客户群的需求,产品细分成为行业的主要趋势之一,未来为满足各个层次消费者差异化需求而定位精准的产 品将受到青睐,而无论是高端项目还是普通项目,产品本身的质素成为能否赢取市场的关键。专业化、精细化已经成为众多品牌房企的发展战略,龙头房企万科在推 行区域化的同时,产品从专业化逐步过渡到精细化,从单纯追求开发量和结算面积的粗放式经营,转到注重品质和利润贡献率的集约化、精细化经营,在这样的发展 战略指引下,业绩实现了多年的高速增长。

  除了对产品品质的精细化打造外,营销与服务两大环节成为房地产开发企业主攻的重中之重。而除了传统的销售策略外,互联网营销模式正逐渐成为房地产营销的一大利器。我们看到,在互联网对人们生活方式及观念的影响力与日俱增的背景下,万科、世茂、 龙湖、绿城、花样年等众多品牌房企纷纷触网,通过网络联动打造配套与服务升级版,开启社区生活云端化。而需要认识到的是,无论是网络营销还是社区金融,房 地产企业拥抱互联网不仅是为了给客户提供更优质、更便捷、更全面的服务,更是为了打造企业新的利润增长点。因此,未来房企主要赢利点不再仅仅局限于销售产 品上,后续的服务或将成为企业持续收益的来源之一。

  众所周知,未来市场所面临的风险很大程度上来源于集中供应下的竞争压力,尤以各地积极兴建的综合体项目为甚。程家龙表示:综合体的开发首先意味着大 量资金的投入,一如赌石,成者溢价收益倍增,而败者则损失巨大。而在项目发展中,也并非所有优质地块都适合打造成城市综合体,即便适合,后续持有运营的能 力也影响成败。因此,适时的引入战略伙伴或专业服务机构,赋予项目合适的定位并确保在各个阶段能工巧匠的雕琢,才是成就“美玉”的关键。

  正如精雕细琢所赋予翡翠的价值,未来房企收益也将很大程度上取决于各个环节精细化运营。而对于私人投资者来说,物业价值的发掘是其投资楼市获取收益 的关键。未来政策层面的影响以及市场层面的竞争将令房地产投资风险增加,粗放式的投资或将难以取得预期收益,因此无论是住宅产品还是商业地产,投资者都需要更加专业的知识和敏锐的眼光来挖掘具有增值潜力的优质产品。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}