3月销售继续下行,开工单月高增长不改下行趋势

  3月市场调整仍在深化，预计单月销售面积同比将进一步下降至-8%左右。但预计二季度同比将有所回升。受按揭贷利率优惠取消和观望情绪加重等因素影 响，14年1-2月销售面积同比进一步下降至0%。1)由于春节以后按揭贷款利率进一步上浮，目前首套房按揭贷款已需上浮5-15%，并已持续一段时间， 对销售造成了较为明显的抑制。销售在2月下旬出现局部下行以后，3月市场仍在进一步调整之中，出现量价下降城市数量有所增加，市场观望情绪也在加重。 2)3月申万跟踪的48个重点城市销售面积环比上升51.7%，同比下降25.5%，同比下降部分与去年3月国五条出台后集中购房、基数较高有关，实际环 比回升幅度虽然比历史平均略偏低，但我们认为尚可接受。3)三四线市场目前固然并不火热，但由于体量大、杠杆率低，波动相对较小并且调整滞后，预计目前销 售仍然处于稳定状态，同比有小幅增长。4)我们认为，随着观望情绪的消退，以及按揭贷款执行利率阶段性高位稳定，二季度后销售面积同比将有所回升。

  由 于1-2月新开工统计量偏低，3月单月增速可能较高，预计为60%，但一季度总体增幅为10%，较上个季度放慢，销售下行及库存压力导致全年新开工也并不 乐观。14年1-2月新开工面积同比从35%大幅下降至-27%，我们认为可能是因统计入库核心导致一些企业的统计延缓，因此存在一定数据扰动。3月数据 应会有明显恢复，我们预计为60%。总体看，一季度新开工同比增长10%，较去年4季度33%的增速有所放慢。虽然3月单月开工将有所恢复，但对于14年 全年的开工情况我们仍然并不乐观。主要原因是：1)目前二三线城市库存仍然居于高位，将从中长期对新开工形成制约。2)去年11月之后销售逐渐疲软，特别 是今年2月下旬以后各地销售出现了较明显调整，开发商预期短期明显较前期悲观，在拿地和开工上更为谨慎，进一步制约了开工增长。因此我们认为今年开工难有 明显增长，预计14年新开工同比增增长5%，二季度后进一步降至零增长附近。

  由于基数较低及拿地、开工调整滞后，投资增速短期内仍 在维持平稳，预计3月投资同比为18%。14年1-2月开发投资同比增长19%，基本与去年持平。我们认为未来投资增速在今年一季度仍将基本保持平稳，预 计3月投资同比在18%左右，二季度后再逐渐下滑。主要原因是：1)虽然销售近期已经有所下滑，但由于13年下半年拿地和新开工增长较快，在短期仍将对投 资投资形成支撑。投资的调整时点将有所滞后。2)由于13年1-3月新项目集中在4月才入库，导致基数较低，进一步托高了目前的投资增速。3月新开工的大 幅增长也有类似原因。3)全年看，销售下行将逐步向开工及投资、拿地传导，预计6月后投资将出现较明显下行，全年投资增速为16%。

  维持各项预测。维持2014年开发投资同比16%，销售面积同比8%，新开工面积同比5%的预测。