[中房研协]2014年一季度中国房地产市场运行情况   

  由于3月份的国家统计局数据要到4月下旬才能公布，所以先依今年前两月的国家统计局数据做一分析；然后根据有关研机构的数据对3月份的市场进行分析。

  一、今年1-2月份市场情况

  1、房地产开发投资增速略有回落，新建商品住房供应显著减少。

  全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比2013年全年回落0.5个百分点，比去年同期回落3.5个百分点。房屋新开工面积1.67亿平方米，同比下降27.4%；新建商品住宅竣工面积0.93亿平方米，同比下降10.6%。

表1：全国房地产市场主要指标月度累计数据

	指标	13/1-12	14/1-2
投资	固定资产投资额(亿元)	436528	30283
	同比增幅(%)	19.6	17.9
	房地产开发投资额(亿元)	86013	7956
	同比增幅(%)	19.8	19.3
	住宅开发投资额(亿元)	58951	5426
	同比增幅(%)	19.4	18.4
建设	房屋新开工面积(亿平方米)	20.12	1.67
	同比增幅(%)	13.5	-27.4
	房屋施工面积(亿平方米)	66.56	52.96
	同比增幅(%)	16.1	16.3
	房屋竣工面积(亿平方米)	10.14	1.24
	同比增幅(%)	2	-8.2
	住宅竣工面积(亿平方米)	7.87	0.93
	同比增幅(%)	-0.4	-10.6
销售	商品房销售面积(万平方米)	130551	10466
	同比增幅(%)	17.3	-0.1
	住宅销售面积(万平方米)	115723	9377
	同比增幅(%)	17.5	-1.2
	商品房销售额(亿元)	81428	7090
	同比增幅(%)	26.3	-3.7
	住宅销售额(亿元)	67695	5985
	同比增幅(%)	26.6	-5

资料来源：国家统计局

  2、土地购置费^[1]和土地成交价款^[2]增幅明显。

  前两月中国土地交易市场活跃，土地购置面积、成交价款和购置费都有较大幅度的提升(西部地区土地购置面积和成交价款有较大幅度下降，但土地购置费却有48%的涨幅)。一线城市经营性土地招拍挂面积和价款再创历史新高，招拍挂项目的单价和总价频现新高。

表2：全国及分区域土地市场主要指标月度累计数据

指标	13/1-12	同比(%)	14/1-2	同比(%)
全国土地购置费(亿元)	13501.73	11.6	853.10	35.8
#东部地区(亿元)	8829.05	7.7	630.81	34.3
#中部地区(亿元)	2318.75	14.1	96.79	31.2
#西部地区(亿元)	2353.92	26.0	125.50	48.0
全国土地成交价款(亿元)	9918.29	33.9	1000.28	8.9
#东部地区(亿元)	5860.25	44.8	610.07	22.0
#中部地区(亿元)	2207.47	21.9	186.49	18.1
#西部地区(亿元)	1850.56	19.3	203.73	-21.8
全国土地购置面积(万平方米)	38814.38	8.8	4062.12	6.5
#东部地区(万平方米)	17900.66	12.8	2022.79	17.7
#中部地区(万平方米)	11001.40	2.9	1100.43	23.1
#西部地区(万平方米)	9912.32	8.8	938.80	-21.8

资料来源：国家统计局

  3、商品房成交量东、中、西部各异。

  全国商品房销售10466万平方米，同比下降0.1%，其中住宅销售面积下降1.2%。分地区而言，东部地区商品房销售面积同比下降6%，中部地区同比增长15.1%，西部地区同比下降1.8%。

表3：全国及分区域商品房销售月度累计数据

指标	13/1-12	同比	14/1-2	同比
商品房销售面积(万平方米)	130550.59	17.3	10465.62	-0.1
#东部地区(万平方米)	63476.04	19.3	5088.90	-6.0
#中部地区(万平方米)	35191.28	16.8	2800.05	15.1
#西部地区(万平方米)	31883.27	14.1	2576.68	-1.8

资料来源：国家统计局

  4、2月份房价环比上涨城市数量回落，同比涨幅超10%的城市数明显回落。

  2月70个大中城市中，新建商品住房价格同比上涨的城市有69个，环比上涨的城市有57个，其中有40个城市环比涨幅比上月缩小。

  2月70个大中城市新建商品住房价格环比平均涨幅为0.28%(比上月回落0.12个百分点)，同比平均涨幅为8.6%(比上月回落0.9个百分点)。同比涨幅超过10%的城市有14个(比上月减少11个)，同比涨幅超过15%的城市是上海、广州、深圳、北京和厦门，涨幅分别为18.7%、15.9%、15.9%、15.5%和15.3%。

  二、今年3月份市场情况

  3月份的市场情况采用房地产信息企业发布的数据。

  1、中国指数研究院50城市成交和100城市价格指数

  3月代表性城市成交量同比降幅较大，但与2012年基本持平，比2011年约高出三分之一。

  根据中国指数研究院提供的数据，3月代表城市成交量在去年高基数基础上同比大幅下降。2014年3月，全国50个代表城市^[3]总成交2207万平方米，较去年同期下降30%左右，但与2012年同期基本持平，比2011年同期高出33%。由于去年3月在“国五条”细则预期和推盘量加大等多重因素带动下市场需求集中释放，成交量创2010年调控以来单月最高，高基数导致今年3月成交量同比出现大幅下滑。

  一线城市降幅高于二三线城市。分城市来看，3月一线城市成交量同比下降38%，但比2012年同期高6%，比2011年同期高78%；其中，北京、上海3月成交量同比降幅近5成。二三线代表城市成交量同比下降29%，与2012年基本持平，比2011年高29%。其中，今年3月厦门、杭州降幅突出，少量城市成交量逆势增长，徐州今年3月成交同比增长64%。

表4：各类城市历年3月住宅成交

3月成交面积(万平方米)	50个代表城市	一线城市	二三线代表城市
2011年	1659	141	1518
2012年	2099	237	1862
2013年	3152	405	2747
2014年	2207	251	1956
2014年成交同比	-30%	-38%	-29%

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

  今年3月市场成交量同比下滑的原因主要为以下几点：

  去年同期成交量基数较大，导致今年成交动力相对不足。2013年3月，受“国五条”出台影响，全国住宅新房市场单月成交量达历史高位，而今年3月，市场受政策影响较小，成交量相对平稳。从最近三年情况看，今年3月前三周住宅成交与2012年同期基本持平，比2011年同期高出33%；

  市场新增供应量三月同比下降，但新开盘项目去化率仍比较理想。3月成交量同比下滑的一个重要原因就是市场同比新增供应量减少，尤其是一线城市和某些二线城市，新增供应同比显著下降。从新开盘去化情况来看，全国重点城市的新开盘去化效果比较好，说明市场有效需求不减；

  市场观望情绪浓厚，信心不足。今年2月份由杭州德信·北海公园和天鸿香榭里楼盘大幅降价引发市场的恐慌，另外，银行的信贷政策持续收紧；近期国内外媒体看空国内房地产市场；一些市场存量大的二三线城市购房者的市场观望情绪浓厚。

  3月房价环比、同比涨幅继续收窄。2014年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/平方米，环比上月上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比来看，本月环比价格上涨的城市数量较上月减少1个，其中涨幅在1%以上的有12个，较上月减少8个；本月环比价格下跌的城市数量较上月增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月减少1个。

  同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。

  按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7275元/平方米，环比上月上涨0.55%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19563元/平方米，环比上涨0.67%，同比上涨16.43%。

  2、北京中房研协技术服务有限公司288一手房价格指数和60二手房价格指数

  2014年3月，中国城市住房(一手房)价格288(288个地级以上城市)指数为1098.6点，较上月上升0.9点，环比上涨0.08%，涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%。环比和同比上涨增速连续五个月回落，全国一手房价格指数涨幅收窄之势延续。

  监测的288个主要城市中，共有167个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少8个。其中河北省保定以4.80%的涨幅居全国首位，贵州省贵阳以3.59%的涨幅紧随其后，宁夏银川、云南省昭通和山东省菏泽涨幅分别为3.29%、3.20%和3.20%，列全国环比涨幅的三至五位，其余城市环比涨幅均未超过3%。另一方面，一手房价格指数下跌的城市数量达到121个，较上月增加8个。其中福建省龙岩环比下跌3.98%，居全国跌幅之首，广东省惠州、安徽省黄山、广东省韶关和山东省聊城跌幅分别为3.79%、3.77%、3.60%和3.35%，分列跌幅二至五位。

  全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域增加至13个，分别为安徽省、西藏自治区、吉林省、辽宁省、山东省、广东省、福建省、浙江省、江苏省、湖北省、内蒙古自治区、湖南省和重庆市。其它省级行政区域一手房价格指数环比稳中有升。

  2014年3月，中国城市住房二手房价格60指数为1088.9点，较上月上升12.4点，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大了0.36个百分点，同比上涨8.21%。

  在监测的60个城市中，共有58个城市指数出现环比上涨，占监控范围的九成以上。其中，广东东莞以2.98%位居环比涨幅首位，江苏苏州、西藏拉萨、广东广州和广东深圳四城市分别以2.26%、2.10%、1.95%和1.86%的环比涨幅列二至五位。从同比数据来看，一线城市中，北京、广州、上海同比分别上涨13.16%、18.22%和15.12%，涨幅仍居全国前列。

  此外，共有2个城市指数环比出现不同程度下跌，与上月环比下跌城市数量相比减少3个。其中，黑龙江齐齐哈尔跌幅明显，环比下跌2.00%，内蒙古包头下跌0.04%。

  3、光大房地产3月数据手册

  新房市场。新房成交连续三周环比持续改善。监控的42个城市上周成交4.5万套，环比上升3.1%，成交连续三周环比改善，整体呈现一线好于二线、二线好于三线的格局，其中一线城市中，上海表现较好、北京表现较差。

  库存。库存持续增加。监控的16个城市上周末库存量为79.4万套，较上周增加了0.5万套，其中一二线城市库存继续增加，分别增加0.1和0.4万套，三线城市减少0.1万套；整体去化周期为11.4个月，环比减少0.6个月。

  二手房市场。二手房成交小幅下降。监控的12个城市上周成交1.0万套，环比下降7.8%，其中南宁、无锡、北京等城市表现较差，分别下降52.4%、26.1%和12.8%。

  土地市场。土地市场成交、供给均较弱。监控的70个城市上周住宅用地总计成交金额205.6亿元，成交面积606.0万方，成交水平维持低位，市场热度明显姜维；土地供给方面，上周新推736.2万方，主要集中在苏州、济南、北京、上海和天津等城市。

  4、申万房地产3月数据报告

  一手房。跟踪48大城市一手房成交套数合计环比上升51.7%，同比下降25.5%，累计同比下降16.9%，一线城市回升速度远快于二三线城市。3月跟踪48大城市一手房合计成交213976套，环比上升51.7%，同比下降25.5%，累计同比下降6.4%，本月环比回升明显；一线、二线、三线城市分别合计成交31682套、128052套，54242套，环比分别上升90%、上升58.9%、上升24%，一线城市回升速度明显，三线城市回升则较为缓慢。

  二手房。跟踪18大城市二手房成交套数合计环比上升65.5%，同比下降68.3%，累计同比下降52%，环比大幅回升但一季度二手房成交整体冷淡。3月跟踪18大城市二手房合计成交51828套，环比上升65.5%，同比下降68.3%，累计同比下降52%。一线、二线、三线城市分别合计成交14413套、26818套、10597套，环比分别上升65%、68%、60%。

  库存。跟踪13大城市住宅可售套数合计环比上升2.7%，去化周期8.2个月，较上月上升0.8个月，库存上升较快因3月推盘增加，同时去化速度有所下降。3月跟踪13大城市住宅可售套数合计647062套，环比上升2.7%，去化周期8.2个月，较上月上升0.8个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为233958套、321602套，91502套，去化周期分别为7.1月、9.1月、8.2月，较上月分别上升0.9、上升0.7月、上升0.3月，为冲业绩大部分开始加大推盘，但去化速度明显下降，导致库存上升较快。

  土地市场。3月全国300城市土地成交面积环比下降39.5%，同比下降45.4%，累计同比下降10.3%；土地出让金环比下降39.7%，同比下降31.7%，累计同比上升13.5%；土地成交量持续萎缩但价格略有上升；全国土地溢价率18.45%，其中住宅用地溢价率21.64%，土地成交溢价率略有回升。3月全国300城市土地成交面积9818万方，环比下降39.5%，同比下降45.4%，1-3月成交面积51898万方，累计同比下降10.3%；3月全国300城市土地成交金额1241亿元，环比下降39.7%，同比下降31.7%，1-3月成交金额7083亿元，累计同比上升13.5%。截止3月底，全国土地溢价率18.45%、住宅用地溢价率21.64%，较上月分别上升8.61、9.82个百分点，地成交溢价率略有回升。

  三、一季度我国房地产市场形势分析

  1、房地产市场表现符合我国宏观经济整体下行的状况。

  中国GDP增幅已经连续17个季度下滑。中国今年一季度的GDP增幅下滑的态势已经促成“保下限”任务的提出。

  在宏观经济整体下行的形势下，中国房地产开发投资增幅1-2月较去年全年下跌0.6个百分点，较去年同期同比下跌3.5个百分点；商品房销售面积增幅较去年全年下跌17.4个百分点，较去年同期下跌49.6个百分点；商品房销售金额较去年全年下跌30个百分点，较去年同期同比下跌81.3个百分点。从回落方向上看，顺应了宏观经济的整体走势。

  从房地产开发投资层面看，同比增幅下滑程度并不大。从商品房销售面积及金额层面看，同比增幅下滑很大，而且进入到负增长范畴。但是我们要看到去年3月份由于要按个人转让所得征收20%个税的因素，一、二手房交易面积和金额出现了超常规的暴涨，今年同比增幅大幅下滑是可以理解的。

  2、一季度历来是我国房地产市场的淡季。

  历年来，一季度因为春节因素总是全年的淡季。中国房地产全年 的市场趋势和结局，从来不是由一季度的市场表现所决定的。今年一季度的房地产市场表现并不能代表全年市场的趋势和结局。今年我国房地产的市场关键要看二、 三季度，这是房地产投资和市场交易带有风向标和定局作用的季度。

  3、一季度房地产市场总体表现为地热、房冷、贷紧。

  一季度全国土地招拍挂前扬后抑。尽管土地购置面积和成交价款同比增幅相对较低，但更具指标意义的土地购置费却同比大幅上升，土地投资势头不减。

  一季度全国新建商品房交易面积和金额同比处于负增长。以北京市为例，一季度新建商品住宅成交套数环比上季度下跌23.2%，成交均价却环比上升10.4%；二手房连续三个月成交不足万套，环比去年四季度下跌43%，同比下跌79%，交易均价微降。

  房地产企业和消费者都感受贷款困难、额度紧张，首付成数和贷款利息都有所上升。

  一季度全国房地产市场总体表现尚属正常，依据如下：

  国家宏观经济下行影响到房地产产业和市场，投资和交易量增幅下降尚在可以接受的程度，考虑到去年一季度房地产市场的非正常表现，这种增幅下降更是可以理解的；

  房地产开发投资增幅尽管比去年同期有所回落，但投资绝对值依然远远高于去年同期，房地产开发投资力度总体未减；

  房地产的主要经济指标除土地以外，3月份都是高于前两月的。以上海为例，3月新建商品住宅成交面积环比2月上涨115%。

  全国房价涨幅趋稳。以今年1-2月份为例，全国新建商品房销售均价6775元/平方米，较去年全年6237元/平方米上涨了8.6%；商品住宅品均销售均价6383元/平方米，较去年全年5850元/平方米上涨了9.1%。这一上涨幅度高于GDP涨幅，低于全国城镇居民人均可支配收入涨幅。

  4、市场分化依然是主要特点。

  中部地区销售增长而东部、西部、主要是东部同比下降；一二线城市市场需求总体仍保持稳定，虽然偶有楼盘降价，但主要是营销手段，降价即清盘；部分三四线城市库存量持续加大，市场需求放缓，未来楼市消化困难较大。

  企业之间的分化也日趋明显。在资本和品牌推动下，大企业市场占有率越来越高，市场号召力越来越大。跨区域经营、跨行业发展成为潮流。中小企业在强势企业的挤压下，生存空间变小，未来存在被整合的可能。

  四、市场趋势

  1、新型城镇化持续推进，棚户区改造力度加大，房地产业仍有较大发展空间，发展也转向理性和平稳。

  随着新型城镇化的推进，对棚户区和城中村改造力度的加大，户籍制度改革，2020年前要着重解决好“三个1亿人”的问题，加上独生子女政策的调整及城镇原居民自住性住房、改善性住房的需求，至少在2020年 前，全国城镇新建住房仍有较大的规模。今年，棚户区力度改造加大，对推动投资、保障民生都产生积极的作用。从年均增速来看，今后的增速要低于前十几年的增 速；或者说由过去的快速发展转向理性平稳地发展。主要原因是，已由过去的普遍性需求转向了部分的自住性需求和改善需求，及新增人口、新增家庭的需求。

  今年楼市的适当降温是正常的。主要原因有两个：一是去年一些 热点城市超预期的量价齐升，使不少购房者提前入市。二是十八届三中全会后，不动产的统一登记、房地产税立法加快等信息，对稳定预期起了积极作用。对个别媒 体根据少数地方、少数楼盘打折促销的案例作出中国楼市即将“崩盘”的判断，显然是夸大的。

  2、房地产业态发展更加多样化。

  由于新型城镇化的推进、产业转型升级和百姓改善生活的需要，今后一个时期，产业园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区等都会有较大的发展。但这些业态目前也存在这样那样的问题，需要政府部门支持和引导。

  3、骨干企业涉金(融)涉银(行)和海外投资的会增多。

  房地产行业是资金密集性行业。融资能力已经成为房地产企业的核心竞争力。骨干企业经过前些年的经验积累，内外信贷、内外合作开发、IPO、增发、基金、信托、企业债、集资等各种措施及各类产品，都会在过去的基础上出现不同幅度的增长。企业实操会更为成熟、练达。由于海外一些国家法律法规透明，融资成本和拿地成本低，限制措施少，市场预期良好，今后将有更多的企业投资海外房地产。

  五、政策建议

  1、应继续支持居民首套住房需求。

  当前部分城市部分商业银行由于对房地产市场发展看空，采取了 收紧房地产购房贷款的措施，如提高二套房首付比例，上浮贷款利率，甚至取消首套住房的贷款优惠利率等。在供应不足的城市，发展中小套型自住商品房有利于降 低居民购房压力，节约土地资源，是稳定房地产市场的有效手段。因此建议中央继续支持居民购买首套自住商品房、支持在供应不足的城市开发建设中小套型住房， 不宜过度收紧自住性购房合理需求的信贷政策。

  2、继续发挥市场配置资源的作用，同比要注意跟踪市场变化。

  今年以来，市场出现了一些新变化，房地产投资增速在降低。东部部分热点城市出现了某种降温的迹象，这对经济的增长和地方的财政收入会产生一定压力。但必须认识到，这是市场的正常自身调节。鉴于70个 大中城市中多数城市的房价仍在高位运行和城市之间市场的差异性，从调控思路看，仍就坚持分类调控，并发挥市场在资源配置中的决定性作用，不要急于出台不恰 当的刺激政策，干扰市场机制发挥作用；但同时应跟踪市场变化，应要求地方政府根据市场需求和城镇化进程，科学编制住房发展规划，克服过分依赖房地产的倾 向。如果某些项目有沦为烂尾楼的危险，政府应鼓励骨干企业兼并，或者政府接盘将其改造成保障性安居工程。

  3、在房地产长效机制建设中中，要注意可能面临的几个不确定性问题。

  人口流动趋向存在不确定性。国家公布的《国家新型城镇化发展规划》，明确提出要严格控制特大城市规模，合理确定大城市落户条件，加快发展中小城市、有重点地发展小城镇。由于我国流动人口规模大，虽然国家对不同类别的城市采取了差别化的落户政策，但不能阻止劳动力的自由流动。500万以上的特大城市，100万-500万 的大城市由于经济社会资源集中，劳动收入高，依然是流动人口的主要去向；而中小城市和小城镇由于产业支撑和劳动收入水平低，人口承载具有不确定性。对房地 产市场而言，人口流动决定了增量需求空间，也决定了现行市场价格能否维持稳定。人口流动趋向的不确定性，也导致未来市场发展的不确定性。

  地方政府对房地产业的定位存在不确定性。房 地产承担既要保民生，又要稳增长的双重职能。中央和地方由于财权和事权的不匹配，地方经济的发展和财政收入的提高一时还难以摆脱对房地产和土地财政的依 赖。应引导政府加强对房地产发展自身规律和当地需求实际情况的研究，防止对房地产和土地财政的过度依赖，促进当地市场的持续稳定发展。

  长效机制的落实与完善还存在一定的不确定性。发挥市场机制的决定作用，加快房地产长效机制的建设，已经在中央政府、地方政府和房地产业界形成共识，但长效机制的落实和完善在时间进度和具体内容上还存在不确定性。比如房地产税立法和不动产统一登记要加快，但住宅信息联网可能要推迟到2020年。又如利率市场化以后的信贷政策走向如何，这对资金密集性的房地产行业来说，也倍受关注。我们希望政府能对配套政策的制定与出台有明确的时间表，以引导和稳定市场的预期。