3月一线楼市量价齐升 库存增加市场不宜太乐观

  上海易居房地产研究院4月14日发布了《3月份一线城市楼市报告》。报告指出，3月份，一线城市一二手住宅、商办物业等都出现了量价齐升的态势。但各类物业的库存量和存销比也有所增加。

  易居研究员严跃进认为，近期一线城市的住宅市场也出现了局部促销的现象，比如垫首付等。伴随着今年楼市大势的有所降温，一线城市也会有所调整。预计4、5月成交量还会沿续3月的弱反弹态势，但月度新增供应量还将继续超过成交量，住宅存库有望继续增加。对此，房企应该降低对项目利润率的期望值，顺势而为。

  一、商品住宅

  1、新建商品住宅供求均出现反弹

  3月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为398万平方米，成交面积为265万平方米，呈现出供大于求的市场关系。相比1-2月份数据，3月份一线城市新增供应量和成交量均有反弹。不过3月成交反弹属于弱反弹，这和3月楼盘新增供应量较多有关。

  2、成交均价继续攀升

  3月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23494元/平方米，环比增长4.1%，同比增长18.9%。3月份供求双方保持了积极的入市姿态，观望情绪不断淡化，一定程度上也促使房价出现了上涨。相比二三线城市，一线城市房价仍保持相对强势。

  3月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为28235、25840、15599和25635元/平方米。环比增幅分别为9.6%、0.3%、15.9%和-23.1%，同比增幅分别为34.5%、11.6%、6.1%和27.0%。2-3月份深圳房价波动比较明显，这和楼盘的成交结构有很大关联。而其他三个城市均表现出不同程度的上涨态势。

  3、库存略有上升

  3月份，一线城市新建商品住宅库存量为2900万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.8%。在供大于求的情况下，一线城市的库存量出现了小幅上升。

  3月份，一线城市新建商品住宅存销比为10.5，相比2月份9.3的数值出现了比较大的增长。自2013年3月份以来，该存销比就步入了缓慢攀升的通道。

  3月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为793、1036、736和336万平方米。环比增幅分别为10.0%、0.1%、4.2%和9.8%，同比增幅分别为-0.1%、14.7%、13.0%和15.0%。

  3月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.3、10.8、9.9和11.5。4个一线城市的存销比走势趋同，相比2月份均出现了上涨。

  4、存量商品住宅成交显露复苏迹象

  3月份，一线城市存量商品住宅(二手房)成交面积为364万平方米，环比增长71.7%，同比减少69.8%。二手房反弹力度大于新房市场，接下去的走势值得关注。

  二、商业营业用房

  1、市场供求小幅反弹

  3月份，一线城市商业营业用房供应面积为29万平方米，成交面积为22万平方米，呈现出供大于求的市场关系。3月份房企的推盘节奏开始加快，但反弹的幅度没有预计的大，而购房者的心态也基本一致。

  2、成交均价出现反弹

  3月份，一线城市商业营业用房成交均价为25842元/平方米，环比增长13.6%，同比增长22.9%。在2013年12月狂热的涨价趋势下，该类物业成交均价冲高回落，但3月份成交均价出现了反弹。

  3、库存量再创历史新高

  3月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1299万平方米，环比增长2.7%，同比增长9.1%。自2012年以来，该库存基本表现出稳步攀升的态势。在2月份出现暂时下滑态势后，3月份库存量有所增加。

  3月份，4个一线城市商业营业用房存销比为39.2。相比2月37.1的数值，表现出比较明显的增长态势。这也说明一线城市商业营业用房的去化状况在恶化。

  三、办公用房

  1、市场供求反弹力度较明显

  3月份，一线城市办公用房供应面积为47万平方米，成交面积为35万平方米。2月份办公用房的入市节奏瞬间放缓，到了3月份，复苏态势开始显现，表明供需双方入市节奏在加快。

  2、成交均价出现微弱上涨

  3月份，一线城市办公用房成交均价为25403元/平方米，环比增长0.2%，同比增长8.5%。自2013年12月份以来，该成交均价就呈现出下滑的态势。3月份虽有上涨，但涨幅比较微弱。

  3、库存量小幅攀升

  3月份，4个一线城市办公用房库存为915万平方米，环比增长4.7%，同比增长19.0%。在供大于求的态势下，库存量出现了小幅上涨。

  3月份，4个一线城市办公用房存销比为22.2。相比2月21.0的数值，表现出上升态势。相比商业营业用房，办公用房的市场去化效果相对要好。

  四、库存增加市场不宜太乐观

  3月份一线楼市表现出复苏的态势。无论是一二手住宅、还是商办物业，都凸显了市场各主体积极入市的姿态。经过1-2月相对低迷的行情后，一线城市供求双方的看涨情绪会高于看跌情绪，并促成量价齐升的态势。

  值得关注的是，近期一线城市的住宅市场也出现了局部促销的现象，比如垫首付等。我们认为，伴随着今年楼市大势的有所降温，一线城市也会有所调整。预计4、5月成交量还会沿续3月的弱反弹态势，但月度新增供应量还将继续超过成交量，住宅存库有望继续增加。对此，房企应该降低对项目利润率的期望值，顺势而为。

上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

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