一季度多项指标继续降温 楼市步入调整态势

  上海易居房地产研究院4月16日发布了《2014年1-3月全国房地产市场报告》。报告指出，2014年1-3月土地成交量增幅步入负区间，成 交价格创新高；房地产投资增速小幅下行，新开工面积仍呈负增长；商品房销售面积降幅加大，价格同比略降；房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来 源。总体而言，2014年一季度行业多项指标继续降温，楼市步入调整态势。

  易居研究院研究员朱光指出，今年一季度，土地购置面积增幅继去年1-10月份之后，再次进入负值区间，主要是3月份土地购置面积下滑较大，显示 近期土地市场呈现明显的调整态势。在各地土地供应计划陆续推出前，房企拿地有所放慢。预计今年上半年随着去年同期基数的上升，土地购置面积同比增幅整体将 保持平缓下行态势。

  从土地价格看，今年一季度延续了去年以来整体上行的态势，价格再创历史新高，显示今年以来，土地高溢价现象仍旧突出。预计下半年土地价格将趋于降温。

  从商品房销售面积同比增幅走势看，今年一季度整体延续了去年以来整体逐步下行的态势，且下行幅度明显。主要是去年一季度基数较高。预计今年上半年，商品房销售面积同比增幅将会有所反弹。

  从房地产企业资金同比增幅看，今年一季度房地产开发企业到位资金同比增幅继续回落，主要是今年以来，信贷政策进一步收紧，房企销售也有所回落。这一指标走势比较低迷，而且基期因素趋于淡化，预示着房企资金将趋于紧张。

  一、土地成交量增幅步入负区间，成交价格创新高

  (一)全国土地购置面积呈负增长，上半年继续平缓下行

  1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速较1-2月提高2.5个百分点。

  (二)全国土地购置均价增幅回升，价格再创历史新高

  1-3月份，全国房地产开发企业土地购置均价2598元/平方米，同比增长14.1%，增速较1-2月提高12个百分点。在今年前2个月增幅大幅回落后，一季度再次回升，一方面是去年同期土地均价回落明显，另一方面一季度土地价格明显上升也带动了增幅的回升。

  二、房地产投资增速小幅下行，新开工面积仍呈负增长

  (一)全国房地产开发投资增幅继续收窄，整体仍将平稳

  1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增 长16.8%，增速回落1.6个百分点。3月份，全国房地产开发投资7383亿元，同比增长14.2%。其中住宅投资5104亿元，同比增长15.2%。

  从房地产投资额同比增幅走势看，自去年一季度以来整体保持平稳态势后，今年一季度下行明显，主要是近期行业虽然整体平稳，但一些地方的市场出现 了波动和调整，影响了房企对于市场预期的乐观态度，导致开发投资同比增幅回落较为明显。预计今年上半年房地产投资同比增幅将在这一水平基本走稳。我们年初 的预计是2014年全年增幅为18%左右。从宏观经济看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投 资增幅已低于后者，对于经济增长形成了拖累作用。

  (二)全国房屋新开工面积降幅小幅收窄，上半年将有所反弹

  1-3月份，房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。3月份，房屋新开工面积同比下降21.9%，其中住宅新开工面积同比下降23.8%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年一季度同比增幅依旧处于负增长区域，但呈现小幅收窄态势，主要是去年同期基数有所回落导致。预计今年上半年房屋新开工面积同比增幅将有所反弹。

  三、商品房销售面积降幅加大，价格同比略降

  (一)商品房销售面积继续负增长，上半年商品房销售面积增幅将反弹

  1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点。其中，住宅销售面积下降5.7%；商 品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降7.7%。3月份，商品房销售面积9645万平方 米，同比下降7.5%；商品房销售额6173亿元，同比下降6.9%。

  从各物业类型看，1-3月份除办公楼销售面积同比增幅上升外，住宅和商业营业用房均继续回落。其中住宅销售面积下降5.7%，销售额下降 7.7%；办公楼销售面积增长6.7%，销售额下降10.6%；商业营业用房销售面积增长6%，销售额增长7.9%。住宅销售面积增幅继续处于负增长区 间，且降幅进一步加大，这也与近期住宅销售有所回落有关。预计今年上半年，住宅销售面积同比增幅将保持逐步平缓上行的态势。

  (二)商品房成交均价降幅收窄，住宅成交均价继续负增长

  1-3月份，全国商品房成交均价同比下降1.5%，较1-2月份收窄2.1个百分点。其中住宅成交均价下降2.1%，办公楼成交均价下降 16.2%，商业营业用房成交均价增长1.7%。今年一季度除商业营业用房价格回升至正增长以外，住宅和办公楼继续处于负增长，其中办公楼降幅进一步加 大。预计今年上半年，随着去年同期基数的平稳回落，住宅成交均价增幅仍可能逐步进入正增长区间。

  (三)商品住宅待售面积增幅上升，市场去库存压力加大

  3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。

  3月末，商品住宅待售面积同比增长23.2%，较2月末同比增幅有所上升。近期商品住宅成交整体有所回落，市场去库存有所放缓。特别是去年年底 开始，住宅库存增长态势明显，导致今年以来，杭州等一些城市纷纷出现了楼盘打折促销现象。预计今年随着市场推盘的持续增加，商品住宅待售面积将明显大于去 年。

  四、房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来源

  1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，增 长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及 预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-3月份，国内贷款占21.7%；利用外资占0.3%；自筹资金占38.6%，其他资金占39.4%。

  销售回款成为房企主要资金来源。与今年1-2月相比，一季度各项资金来源占比中，企业自筹资金和国内贷款占比均有所下滑，利用外资和其他资金占比有所上升。主要是近期银行等金融机构贷款逐步收紧，房企更多地还是依靠项目销售等回款作为资金来源。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员    朱光 

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