深圳有其特殊性 对小产权房处置不可推广复制

  研究员/顾柳菁

  4月1日，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《试点实施办法》正式实施。一时间被市场解读为深圳做法获将突破开“小产权房”转正之先河。对此，我们认为：

  深圳“小产权房”转正有其特殊性

  传统意义上的“小产权房”，是指占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的人员销售的住宅。但在深圳，龙岗、宝安关外地区已在1993 年和2004年经过两次城市化转性，基本实现了农村集体用地国有化。因此从严格意义上，深圳并不存“小产权房”的概念。但由于没有重新确权、颁发证书，原 有的“小产权房”一直没有取得合法身份。4月1日的《实施办法》其实就是补一道手续，缴纳相应的土地款。具体补偿办法是：纳入首批试点的近两万两千栋建 筑，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。如果原村民还有第二、 第三套房子，也可以在补缴20%和25%地价和不同罚款后，获得商品房房产证。

  但也要看到，本次深圳“小产权房”试点方案只针对“原村民”，即指只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格；外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。可见，深圳“小产权房”转正也是有条件下限制的。

  “小产权房”现在和将来都会严厉禁止，深圳案例不具备可复制性

  此次深圳“小产权房”转正试点落地，并不意味着全国小产权房转正的松绑。

  事实上，绝大部分小产权房根本不可能转正，原因：一个耕地管控的要求。根据我国《土地管理法》的相关规定，严格限制农用地转为建设用地。如不加限制全面转正“小产权房”，必然危及粮食安全、社会稳定。

  正因为，国家一直以来都未松口转正“小产权房”转正，相关部门反复重申不得违法开发“小产权房”、不得购买“小产权房”、不得对小产权房予以确权登记。如果是严禁限制的，将来肯定是被认定非法，全面拆除。

  但“小产权房”全面转正不可能，但就目前各大城市的城郊结合部、规划的新城内的“小产权房”如何处理，这都需要合理的顶层制度安排，一味拆除既不合理，也不环保。