降价愈演愈烈 高库存和价格虚高驱动定价回归

  研究员/杨科伟、张珺

  近期，杭州、常州、无锡等为城市项目降价潮涌，各地降价的楼盘越来越多，加入降价潮的城市也逐渐增多，甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无 过大库存压力困扰的城市，大有愈演愈烈之势。从降价力度来看，此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价，在取得一定效果之 后，近期更多楼盘要么是低价入市、要么就直接明降，且幅度达到了“语不惊人死不休”的地步，频频传出7.2折、6.8折、5折……。尽管这些城市房价整体 仍在高位运行，但经由个别楼盘降价，房价走高趋势减缓，在媒体放大效应下，市场观望气氛加重，购房信心必然受到影响，降价有可能进一步扩围。

  目前降价情况并不尽相同，主要是基于市场整体库存压力，少数城市是项目本身前期定位错误导致价格虚高，去化缓慢而回归合理定价。

  市场整体高库存压力下，部分企业“抢跑”不失为明智之举

  近期一些城市的楼盘降价促销行为已经俨然被演绎成谍战大片，特别是杭州几家大房企降价的事情被演绎成多个版本。但就目前的情况来看，杭州降价的 情况比之前加剧，主要的大企业如万科、世茂、绿城、远洋等纷纷加入。众所周知的是杭州、常州、无锡等诸多二、三线城市整体本身存在非常巨大的库存压力，尤 其是在今年1季度成交表现较弱的情况下，更加剧其库存压力。CRIC数据显示，今年1季度杭州商品住宅成交118.16万平方米，同比减少近40%。1季 度常州商品住宅成交104.60万平方米，同比下降17%。宁波仅成交48万平方米，同比锐减32%，无锡成交89万平方米，同比减少25%，其他一些备 受高库存压力纠缠的城市楼市成交也是不容乐观。在市场逐渐冷静、成交大幅缩减之后，城市库存消化周期被显著拉长。比如杭州和宁波的库存消化周期分别达到了 25个月和35个月，同比增幅分别达152%和83%。

  前期定位错误导致价格虚高，项目价格修正不会引发集体“恐慌”

  我们也注意到成都、上海、广州等城市也开始传出楼盘降价信息。整体上这些城市与杭州等截然不同，并不存在供应过量的库存去化压力。反而是企业自身资金问题、项目产品定位问题、企业战略方向改变等都成为降价的主要因素，在市场“敏感期”而被催化或加速放大。

  经核实，成都并没有大范围的降价，唯一实质降价的九龙仓项目是其自身定位偏差、价格虚高造成去化缓慢，价格调整是回归理性，华侨城和万科项目小 幅降价也是这种情况；再者九龙仓此次是全国性降价，加快回款以提高周转速度，属于企业战略调整，单个企业行为并不代表整体城市市场情况。而上海也爆出浦东 唐镇某项目7.8折甩卖，由4.6万/平降到3.6万/平，客观来说，现如今这个价格是比较合理的，周边绿城项目也就这个价格，实际上就是价格定位错误， 现在重新进行价格修正，只不过在这个敏感时期显得尤为极端而已。而且这个项目地价本身非常低，价格回归之后依然利润丰厚。

  正基于此，我们认为对于此类项目或企业本身行为而出现的楼盘降价不会引发当地城市市场的集体“恐慌性抛盘“。

房企海外融资规模急刹车，4月融资15亿美元骤降近六成

  【事件】 房企海外融资规模出现紧急刹车。根据中原地产统计，4月份以来中国房企海外融资额仅为14.74亿美元，比起首季月均57亿美元骤下降287%。从2014年1月3日起，中国房企海外融资总额合计为186.13亿美元，略高于去年同期的183.5亿美金。

  【CRIC点评】许一星：近期内地房地产市场呈现下滑态势。先前预期的三四月销售小回春未有实现，再加上去 年高额的拿地成本和近期流动性紧缩而引致的融资困难等成本上涨问题都使行业利润空间进一步压缩。根据CRIC的调查， 超过70%的机构投资者及基金经理看空内地市场，近半更在年初已撤资， 投资者对市场缺乏信心使房地产企业近期融资出现困难，融资总量和融资难度双双增加。近日碧桂园拟发行三年美元优先票据，息票率达到11.25%，这相比碧 桂园去年两笔融资， 无论从到期日或是息票率而言，都较之不利，相信未来房企的海外融资更是举步为艰。