[第一太平]京甲级写字楼空置率进一步下降

  第一太平戴维斯在近期发布的2014年第一季度北京写字楼市场简报中指出受新增供给不足的影响，本季度甲级写字楼租金降幅收窄至近四个季度的最低水平。同时，由于近期新入市项目的空置面积被市场加速消化，全市整体空置率进一步下降。

  若干大宗交易本季度成交，内资企业继续主导需求

  2014年一季度没有新项目入市，甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。虽然位于中关村的中关村互联网金融中心与位于CBD周边区域的远洋[简介 最新动态]国际中心二期(1座、2座)已从周边项目吸引来若干高品质租户并录得了较高的预租率，但是这些项目的交付日期仍被推迟至下一季度。

  虽然春节长假期间传统写字楼市场淡季致使第一季度询问量降低，但是若干大宗租赁交易在本季度内完成，支撑第一季度总体租赁成交量保持稳定。因 此，2014年第一季度净吸纳量达到5.4万平方米，与迎来一大体量项目入市的上个季度持平，且几乎达到2013年全年的净吸纳量。本季度，租赁形式主要 集中于迁址和续租。与2010至2012年期间相比，新租和扩租需求相对疲软。

  季内，内资企业继续主导需求，其需求合计占在录成交总量的七成。与此相反，由于有限的租金预算与谨慎的人员与办公面积扩张，外资企业的租赁需求较为疲软。

  租金继续下滑，降幅收窄

  甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑，至每平方米每月人民币311.5元， 环比与同比分别下降0.4%与2.4%，但仍系大陆地区最高租金水平。然而，由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定，加之有限的新增供给， 租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2 个百分点。东部市场的租金继续小幅下跌，其中两个本市最早形成的写字楼区域——东长安街与燕莎区域租金跌幅最大，分别为2.3%与0.8%。这主要由于这 两个区域的业主试图通过提供租金折扣来吸引新租户和挽留现有优质租户以维持高出租率。与此相反，西部市场的租金则保持稳定，其中金融街区域及中关村区域的租金水平分别增长0.1%和0.3%。

  未来新增八个项目，仅有半数在核心区域

  鉴于位于CBD 区域的光华路SOHO二号与位于CBD周边区域的远洋国际中心二期(1座及2 座)预计将于未来九个月内进入市场， 多数CBD区域的业主决定保持与上一季度相同的租金甚或小幅降租以挽留老租户和签约新客户。有限的供给与国内金融企业稳定的需求使得金融街区域继续保持全 市最高的租金水平与出租率。尽管如此，鉴于适逢传统的租赁市场淡季，加之区域内的锦什坊街柒号项目(金融街E9项目)已进入预租阶段，并计划在第三季度正 式交付使用，季内绝大多数业主决定通过维持前季租金水平来争取优质租户。

  由此，金融街的租金水平稳定在每平方米每月人民币503.6元，同比上涨9.7% ；同时，空置率微升0.1个百分点，至0.5%。中关村区域租金于本季度超过望京区域，达到每平方米每月人民币225.7 元，环比上涨0.3%，同比上升5.0%。这主要是由于区域内IT与高科技以及新兴的互联网金融企业优异的市场表现带来稳健的市场需求。与此同时，中关村 区域空置率环比下降0.1个百分点至2.2% ，仅次于金融街与东长安街区域，居全市第三低值。

  第一太平戴维斯北京市场研究部与顾问咨询部董事王琼女士表示：“由于未来三个季度核心区域的供给有限，甲级写字楼租金预计将在现有水平浮动”。