市场行情低迷 华南三线城市楼市分化明显

  研究员：朱一鸣

  今年以来，市场行情低迷，包括佛山、东莞、惠州在内的华南三线城市的市场受到广泛关注。佛山5月份曾在高明区实行限购放松，6月份又提高了个人 公积金贷款额度；东莞继杭州之后实行了“限降”，项目实际售价超过备案价15%降幅，需重新备案；而惠州正是之前传出倒闭的光耀地产的大本营惠州。业内开 始担心惠州、佛山、东莞等华南三线城市的楼市是否存在风险，甚至面临崩盘。

  今年华南三线城市成交相对稳定

  从成交数据来看，华南三线成交情况相对其他区域三线城市更稳定。华东三四线城市如温州、扬州等城市今年首4月成交量下滑超过50%；而华南三四 线城市成交整体仍较为稳定，在2013年市场火爆的时期，成交量同比增幅总体高于其他区域的三四线城市；而在今年市场行情下行、全国各城市成交量普遍下降 的情况下，华南三四线城市表现也相对稳定，下滑幅度基本保持在30%左右。

  华南多数三线城市保持供求平衡

  从供求关系来看，海南、长三角和环渤海区域的三四线城市供求关系失衡严重，江阴、常州、安定和文昌面临严重的供过于求的窘境，其供求比分别达到 3.77、2.90、2.82和2.47，无锡、苏州、烟台等城市的供求比都在1.4以上，而华南三四线城市的情况明显好于全国平均水平，仅有清远呈现出 轻微的供大于求的局面，其余城市仍属供求均衡。

  华南三线城市土地消化周期呈现分化

  从土地消化周期来看，三四线城市的消化周期均在一年以上，面临较大的去化压力。而华南三四线城市的土地市场分化比较鲜明，其中清远和惠州土地消 化时间较长，分别高达12.4和11.3年，而东莞和中山土地消化压力相对较小，仅两年多，好于大部分三四线城市。由于华南三线城市地方政府近年来加大城 市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期有所拉长，特别是清远和惠州两地，出现供应显著过量的情况， 各城市呈现出较大的差别。

  华南三线城市分化，中山、佛山等较为平稳，清远压力较大

  三四线城市仍面临普遍性去库存压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市楼 市则面临较大去库存压力，尤其是对资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象。 就华南三四线城市而言，市场相对平稳，但是城市之间分化明显，其中中山、佛山、东莞楼市仍以平稳为主，但清远、惠州等高库存的城市也存在较大的去化压力。