[克而瑞]北京自住房刺激中低收入置业需求

  研究员/沈晓玲、董妍

  【事件】

  2014年6月23日下午，金隅汇星苑自住房项目举行现场公开摇号，确定选房家庭。金隅汇星苑项目最终确认的申购家庭为17.26万户，通过购 房资格审核家庭16.55万户，其中优先家庭12.76万户，优先家庭中签率约为68：1。金隅汇星苑位于朝阳区高井地区，共有房源1882套，其中一居 室302套，二居室1430套，三居室150套。不分楼层和户型，单价均为22000/平方米。

  【点评】

  自住房项目需求旺盛，未来供应将持续加大

  本次入市的自住房项目金隅汇星苑为金隅嘉业旗下，位于五环内，区位相对较好。从价格上看，根据CRIC监测，2014年内金隅汇星苑周边并无新 商品住宅项目入市，相较于周边二手房24000-31000万/平方米的价格，22000元/平方米的自住房价格更具有吸引力。从供需上看，本次推出房源 1882套，该项目最终确认的申购家庭为17.26万户，优先家庭中签率仅有68：1，供需局面严重失衡，同时亦可反馈自住房的受欢迎程度。

  从未来供应上看，此次北京金隅汇星苑推出房源1882套，后续仍有金隅•汇景苑项目3500多套房源会陆续供应。根据北京住建委公布，2014 年北京将提供5万套自住房。自住房供应计划在逐步加强。同时，从自住房土地供应情况看，仅2014年上半年北京成交18幅(含限价配建)自住型商品房项 目，在未来1-2年内该部分房源也能够相继入市。由此，我们认为，自住房作为中低收入人群的住房保障活动将会作为长效机制来运作，未来自住房供应量也会持 续加大。

  刺激中低收入家庭购房刚需，亦对中低端商品住宅市场形成冲击

  首先，自住房入市对商品房的成交存在抑制作用。自住房入市在刺激部分中低收入家庭的购房需求的同时却严重影响部分刚需置业群体的心态，观望情绪 愈重，抑制或延后了该部分刚需置业人群的商品住宅购房需求。因此，自住房入市会对部分中低端刚需商品住宅项目的去化将形成冲击，特别是远郊地区价格处于相 对低位，但配套设施仍不足的刚需项目。其次，自住房入市对周边房价存在抑制作用。自住房的“低价”入市有效抑制了区域内刚需住宅房价的过度上涨。