互联网金融试水房地产业 创新、合作与双赢

  ——国内首家互联网房地产金融服务平台“房金所”预告上线

  7月1日，由新浪和易居中国联手打造的国内首家互联网房地产金融服务平台“房金所”(www.fangjs.com)预告将于本月中旬正式上线。房金所为了顺应互联网高速发展和金融改革发展的步伐，更好地实现“让中国人住得更好”的服务宗旨，立志于精心打造国内最大、最专业、最透明的房地产互联网金融O2O服 务平台，通过互联网针对投资人提供安全、透明、便捷、高收益的固定收益理财产品，针对借款人提供购房综合授信的金融服务。此次“房金所”还力邀众安保险、 新浪支付和优质房产合作伙伴参与，由新浪、易居中国、众安保险、新浪支付强力联合背书，顶级阵容联袂推出首家互联网房地产金融服务平台。

  当前，房地产企业金融化趋势受到业界的普遍关注，尽管眼下进军金融领域的房地产企业不多，却有愈演愈烈的趋势。在中国国内，互联网金融经过近几年不断发展升级，从技术创新、大数据金融雏形初成，到P2P借贷火爆，这一理财方式逐渐成为了人们探讨的热门话题。互联网金融的异军突起，改变了国内金融市场的格局，成为了让金融机构业界人士不得不直面的新潮流。

   一、大数据时代 互联网金融应声而出

  随着国内互联网金融的快速发展，2013年以来一些平台顺应时代开始寻求“房地产+互联网+金融”的发展模式。目前，国内已经出现了一些房地产金融的开放平台并开发了配套的新型金融服务产品，互联网金融行业试水房地产行业的现象层出不穷，旨在为消费者提供优质廉价的金融产品和服务，同时也能有针对性的解决房地产行业的融资问题。

  2013年的双十一电商狂欢日，搜房电商宣布平台升级至5.0版本的同时，正式启动“中国房地产金融开放平台”战略，当日首款针对搜房卡会员定制的“家天下消费贷”开始接受在线申请。上线首日即引发热议，新华网人民网等102家主流媒体争相报道。

  2013年11月12日， 房产流通企业易居中国和中信银行展开合作，并联袂发布创新金融产品“乐居贷”，“乐居贷”旨在为消费者提供购房、购车、装修、添置家具等方面的消费贷款。 易居中国和中信银行联手打造的消费平台实现了银行授信与客户消费的无缝衔接，客户通过平台和渠道将获取更多的优惠商品和服务。

  2014年5月15日，平安旗下的平安好房网上线，高调宣布实行“房地产+互联网+金融”的模式，打造房地产业的“淘宝”，宣称“去中介”与“零手续费”。而好房宝1号正是该公司的首款金融产品。好房宝是平安好房网和平安大华基金、平安付合作开发的互联网金融产品，该产品瞄准的客户群与“余额宝”等购物型消费者不同，大多为准备购房大笔支出的人群。

  2014年6月5日，在平安好房网上线的第21天，中国平安宣布，平安好房网将在业内首推金融购房类“宝”产品“好房宝1号”，该产品将于6月6日开始网络预约，6月9日正式发售。而就在开放预约的当天，预约人数超过12万，按照每人最低2万元的认购起点，认购规模已经突破24亿元。由此，平安好房网形成了“互联网+房地产+金融”的电商模式雏形。

  二、互联网金融 联袂房地产成为一种趋势

  “互 联网金融”已经成为近来中国资本市场的关键词之一，对此合富置业首席市场分析师龙斌博士认为，互联网金融涉及金融、房地产、互联网等当下最热门的三大行 业，由于互联网金融可以提供短期贷款，可有效解决高首付问题，这对未来楼市的成交有一定的促进作用，可能会成为一种趋势。但另一方面，目前购房者贷款的方 式有多种，比如向银行贷款、向开发商借钱等，而对于互联网金融主体是否符合国家监管规范、有无相关资质，尚无明确的规范，如果这些问题都明确了，互联网金 融引入房地产行业一定会大受欢迎。

  对 于现在互联网金融行业试水房地产行业这一现状，深职院房地产研究所所长邓志旺先生认为，互联网从最先的资讯服务发展至电商服务再到现在的金融服务，这是一 种业务创新，能够围绕购房者的需求提供全方位的服务。正如现在很多代理公司跨界做小额贷款一样，是一种很不错的发展趋势，在大方向上肯定是正确的。但同时 他也指出，作为金融产品，控制风险也是一个非常重要的方面。

  对 于“互联网金融”在房地产垂直领域的应用和发展，广州中地行副总经理郑隽宸表示，“目前，凡是互联网金融涉及到的门类，其交易额度相对较小、宗数较多，而 将互联网金融渗透到房地产行业比如按揭、开发性贷款等环节，还没有见到很明显的案例，有待行业磨合以及时间验证，相信往后会演变成为一大趋势。”

  同 时，深圳吾思基金管理有限公司董事长李志刚认为，互联网金融主要是基金募集的新方式，对于资产管理，互联网企业可能在短期内没看到哪一家互联网金融机构在 资产管理方式提供非常有利的管理方式。金融一方面是募集资金或者经营管理风险，互联网募集到资金以后，比如余额宝、支付宝要买货币基金，要让传统的金融机 构打理资产，在这样的背景下，房地产基金也是一种金融资产或者是实业资产的资产管理机构，既然是资产管理机构，而且是新兴的资产管理机构，就容易和互联网 金融这种新兴的募集机构进行一些嫁接，房地产基金如果要和互联网金融合作，方式可能很多，如果加强基金自身资产管理能力树立良好的品牌形象，就能通过互联 网募集到更多的资金管理权。

  三、未来发展 创新服务模式实现合作双赢

  1、互联网的新型金融服务正成为房产营销的重要新模式

  目 前房产电商竞争态势已经全面升级，建平台、抢资源、做规模、占先机。电商也从当初网上拍卖、秒杀等星星之火，发展到现在被多路资本看好、各种平台对擂的燎 原之势。“无电商，不营销”正成为房地产营销界的流行语。同时，电商推出的新型金融服务，也有效利用移动互联网思维改变着房地产企业，借助平台的力量，将 产业链的上下游全线打通，势必将成为未来房地产营销的核心模式。

  2、房产电商与金融服务的结合将促进房地产行业与时俱进

  近 期一些房产电商与金融服务的不断结合，无论是对于房产电商，还是对于金融服务业而言，都是双赢的合作，对于金融业而言，在目前的大数据时代和互联网时代背 景下，转变传统营销模式，与电商合作，可以依托电商的精准渠道获取优质客户，一方面有利于降低客户开发成本，另一方面客户数据的真实度也有利于金融业的授 信风险防范；而对于房产电商而言，通过与银行等金融机构合作，既可以为电商客户提供一站式解决方案，还能利用银行的营业网点和宣传资源，跨行业开展更广范 围的宣传和营销，金融服务方案的引入无疑增强了房产电商平台的综合竞争能力。一些与房产电商有合作关系的房企，也能进一步拓宽融资渠道。房产电商与金融服 务业的结合，是互联网金融服务创新的重要模式之一，对于未来房地产行业的发展起着引领作用。

   附：国内各融资渠道的资金成本比较分析 

   1.银行

  资金放入银行：2014年上半年，银行理财产品的年化收益率约为5.5%(包含余额宝、微信理财通等“团购”大额协议存款的互联网理财工具)，对投资人没有金额门槛。

  资金贷出银行：贷款为年利率约为7%到10%，加上隐性成本，如以贷转存、第三方中介费(这个虽然敏感，但好像不能少)等，贷款的总成本约为年8%到12%。

  案例：余额宝打包2500亿零碎活期存款，“团购”银行大额协议存款，近半年来，年化收益率平均超过4.9% 。

   2.信托公司

  资金放入信托：信托资金来源包括个人投资者和机构投资者。其中，个人投资者资金一般通过第三方理财和私人银行募集；投资人单笔一般在300万左右，平均收益约为8.8到10%。第三方机构募集的费用约为2%，资金募集的总成本约为12到13%。

  资金贷出信托：包含各项费用，总融资成本一般在年利率13%-20%之间。平均单笔贷款融资1.9亿元。

  案例：30亿头号信托重案，中诚信托“诚至金开1号”，通过相关隐性担保的方式，投资人以平均年收益率7%退出，人均投资428万元。比原定10%年收益率低了3个点。

  3.基金子公司与券商资管(类似信托渠道，收益略高，风险略高)

  资金投入：基金子公司与资管，资金主要来源于个人投资者，一般通过自身的客户池与第三方理财机构募集；投资人单笔一般在100万左右，平均收益率约为年10%。第三方机构募集的费用约为3%，募资总成本约为13%。

  资金贷出：融资方通过基金子与券商融资，总成本约为年利率15%-24%之间，单笔融资额一般在5千万~3亿元之间。

   4.股市委托贷款

  资金投入股市：2013年A股平均投资收益率为年8%左右，约2成的股民达到8%的收益水平，3成股民保本，5成股民出现亏损。

  资金贷出股市：很多上市公司通过银行向其他企业发放委托贷款，合同利率加上各类中间费用，平均融资总成本约为年15%，单笔贷款融资在5000万~5亿元之间。

  案例：2013年12月，熊猫烟花集团股份有限公司公告，委托九江银行广州分行，向创视界(广州)媒体发展有限公司，发放委托贷款1.3亿元，委托贷款期限一年，年利率12%，按季付息。

   5.私募基金

  资金投入私募：债权类私募基金年收益率平均约12%，股权类收益率平均约年15%。投资门槛奇高，一般为1000万元以上，且风险较大，投资人与融资方共同或部分承担风险。

  资金贷出私募：项目融资总成本约为年利率24%。单笔融资额一般在5千万~50亿元之间。

  案例：2011年，星浩资本I期(股权类基金)募集资金规模达37亿元，单个投资人资金最少3千万元。项目路演时假设，最理想情况下，年收益率有可能接近35%。2014年宣布，预期收益率可能回归市场行情，约为年16%。

   6.P2P借贷

  因线上线下、金额大小、运营模式、担保方式等因素而差异较大，一般借出在24%左右，给投资人的回报在12%左右，金额5万起。

  (本文内容来源公开信息整理)