[第一太平]2014年第二季度北京物业市场概述

  北京甲级写字楼市场

  第二季度有一个新项目——远洋[简介 最新动态]国际中心二期正式交付使用，为市场新增5.6万平方米可租赁面积。至此，北京甲级写字楼可租赁存量增至940万平方米，仍系中国大陆地区最大的写字楼市场。

  由于租赁市场就问询量及成交量而言均呈现活跃态势，本季度全市净吸纳量从上季度的5.4万平方米攀升至8.7万平方米，达到过去八个季度以来的最高值。至此，2014年上半年净吸纳量累计达到14.1万平方米，系2013年全年的2.5倍。

  金融、IT及高科技、文化传媒企业需求稳健，与此同时电商企业加大扩张力度。内资企业继续主导需求，其需求合计占在录成交总量的近九成。与此相反，外资企业的租赁需求则极为疲软。

  得益于本季度强劲增长的净吸纳量，尽管有新项目入市，但全市整体空置率仍环比下降0.4个百分点，至3.5%，继续为全国最低水平。本季度超过八成的甲级写字楼录得95%以上的高出租率。

  在经历了连续四个季度的下降后，本季度甲级写字楼租金环比微涨1.1%，至每平方米每月人民币314.7元，多数子市场均录得租金增长。增长的需求加之多数项目有限的可租赁面积强化了业主的议价能力，促使全市整体租金小幅上升。

  市场预测

  2014年下半年预计将有六个项目交付使用，为市场新增42.8万平方米可租赁供给，这将缓解过去三年年均供应量仅18.9万平方米之供不应求的局面。

   新增供给中位于CBD、中关村和金融街[最新消息 价格 户型 点评]等核心商务区的面积仍然较为有限，预计将仅有约半数的新增供给(23万平方米)位于核心区域。因此，核心商务区的业主仍然有很强的议价能力，从而支撑2014年下半年租金保持稳定。

  上述因素，加之今年年内即将入市的多数新项目已取得较为乐观的预租率，预计截至2014年底，全市空置率仅会小幅上涨至5%左右，同时全市租金水平将在现有高位运行直至2015年后迎来新一轮供给高峰为止。

  北京零售市场

  北京市前五个月社会消费品零售额同比增长放缓至五年来的最低水平，仅为6.9%。然而，同期网上零售额取得迅猛增长，同比攀升47.7%。

  第二季度，一个购物中心项目——位于王府井的北京新燕莎金街购物广场[最新消息 价格 户型 点评]正式开业，为市场新增4.6万平方米商业面积。同时，华联屯三里[最新消息 价格 户型 点评]购物中心也于本季度开始试营业，但目前只有若干餐饮店铺开业。另一方面，华堂(望京店)成为过去四个季度中继位于燕莎区域的都汇天地与位于中关村周边的大钟寺中坤[简介 最新动态]国际广场之后的第三个欲改建成写字楼的项目，从而退出中高端商业市场。至此，北京市中高端商业总存量大体稳定在900万平方米。

  第二季度，餐饮品牌表现最为活跃，商场业主也积极引入此类业态以提高客流量应对7、8月份的传统购物淡季。此外，更多的业主正试图通过引进生活体验式和娱乐业态来吸引更多的专注网购的顾客。

   尽管有新增供给入市，全市中高端购物中心的出租率仍环比上升0.9个百分点至94.9%，同比增长3.3个百分点，系过去五年的最高水平。位于王府井、西 单和三里屯等核心区域的优质商业项目持续吸引大量租户候位进驻，而地处在非核心区域及近郊区域的项目则困难重重的试图通过引进知名度较高的租户来改进品牌 组合。

  鉴于季内由餐饮和生活体验式租户为主导的需求结构，北京中高端购物中心首层平均租金继续录得平缓增长，环比仅增长0.7%，至每平方米每月人民币 919.1元，同比仅上涨2.4%，系2011年以来的最低水平。尽管如此，西单与三里屯等成熟商圈依然凭借大批国际品牌带来的强劲需求持续保持两位数租 金增长。

  市场预测

  下半年预计将有七个商业项目入市，总商业面积达到约60万平方米，全部定位为购物中心。而另外三个项目则将其开业时间推迟到2015年。

  鉴于83%的新增供给将位于丰台、大兴和通州等新兴区域，未来本地商业市场去中心化趋势将进一步明显。尽管上述多数项目由运营经验丰富的业主持有且 有便捷的轨道交通支撑，由于以上区域商业氛围尚未成熟，业主依然要在租金上予以妥协并辅之以其他激励措施来吸引合适的租户，以此来保证健康的预租率。

  虽然成熟区域的租金增长依旧乐观，但截至年底全市整体租金增长预计将在5%以内，这即意味着商圈间租金差距将进一步加大。而主要由于新项目的空置面积，全市整体出租率预计将出现小幅下滑。

  北京住宅租赁市场

  两个服务式公寓经 过整修于2014年第二季度重新开业，合计为市场带来320套新增供给。其中包括丽苑公寓剩余的三分之二部分和嘉里中心公寓，分别为市场带来125套和 195套的新增供给。另外，当代MOMA历峰为甲级公寓租赁市场带来124套新增供给，该项目同时也是过去一年半以来首个进入租赁市场的甲级公寓项目。

  空气质量污染严重加之外资企业住房预算收紧，使得三个子市场的入住率均呈下降趋势：截至本季度末，服务式公寓、甲级公寓和高端别墅入住率环比分别下降2.1、1.2和1.6个百分点，至81.3%、89.9% 与90.1%。

  尽管来自国外家庭单元的需求疲软以及新项目导致竞争加剧，但优质项目的突出表现令服务式公寓租金仍环比增长0.3%，至每平方米每月人民币 207.2元。此外，甲级公寓租金稳定在每平方米每月人民币143.4元，但高端别墅租金环比下滑0.5%，至每平方米每月人民币124.6元。

  市场预测

  在未来的一年半内，作为甲级写字楼、服务式公寓及甲级公寓传统聚集区的四环内区域，其服务式公寓和甲级公寓新增供给相当有限，仅有一个新的服务式公寓预计将建成完工。

  于是，开发商及服务式公寓运营商开始在非核心区域积极寻求项目以拓展自身市场份额，譬如囊括中央别墅区并聚集了大量外籍人士的顺义区，以及酒店度假 设施缺乏但商务氛围开始起步的大兴区。基于上述原因，莎玛BCS预计将在2015年落户顺义区；盛捷服务式公寓将在2015年落户望京；另外雅诗阁旗下的 两个项目也预计于2017年分别在顺义和大兴开业。

  尽管供给有限，但基于外企租房预算收紧，以及前述写字楼部分提及的短期内跨国公司扩张需求疲软，高端住宅市场三个子市场的租金和入住率在未来12个月内均将面临下行风险。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  就成交量而言，相较2013年，北京一手住宅市场同国内大部分城市一样表现冷淡。由于信贷紧缩，一系列开发商急于将项目入市以换取现金流，因此第二 季度供应量环比激增107%，攀升至330万平方米。然而，成交量却依旧环比下滑15%，降至140万平方米，达到近五年的最低值。由此，项目间激烈的竞 争导致全市价格在过去5个月内累计增长率仅为1.3%。

   目前，一个自住型商品房已正式进入交易市场，另有10个项目将在短期内陆续推出，合计为市场带来近1.8万套新增供给，而价格则仅为每平方米人民币1万-2.2万元间，因此在短期内限制了部分刚性需求流向其他楼盘。

  一手住宅高端市场

  第二季度，四个甲级公寓项目和五个高端别墅项目(包括一个新项目和四个现有项目的新一期)进入销售市场，分别为高端住宅市场带来577套和214套 新增供给。因此，截至2014年上半年，甲级公寓和高端别墅累计供应量分别达到2,110和710套，均超过了各自子市场2013年全年供给之和。

  数个优质项目如期于季内进入市场：如保利海德公园和中海枫丹公馆预售价格达到每平米人民币89,000-97,000元。另外一个现房项目——万科北河沿甲柒拾柒号也以每平米人民币100,000-150,000元的报价进入市场。

  第二季度，甲级公寓的成交量录得339套，尽管相较上季度表现平稳，但只有2013年季度平均值(654套)的一半。尽管成交疲软，甲级公寓的价格持续上涨，环比上涨5.3%，达到每平方米人民币66,160元，同比攀升19.6%。

  鉴于近期入市的优质项目的突出表现，高端别墅市场成交量环比攀升40%，同比上升33%，达到232套。由此，价格环比上涨5.6%，至每平方米人民币49,200元，同比增长2.2%。

  市场预测

  下半年，基于两个甲级公寓项目和两个高端别墅项目将进入销售市场，加之过去两季度入市的未消化套数，预计高端住宅市场交易量将有所上升。

  由于未来更多自住型商品房将进入交易市场，同时拥有高预售价格的新项目的入市将进一步推升高端住宅整体均价，预计整体市场和高端市场的价格差距将进一步加剧。

  北京销售与投资市场

  凭借境内外投资者带来的强劲需求，2014年第二季度，甲级写字楼资本值环比增长1.6%，至每平方米人民币63,300元。同时，甲级写字楼租金 在本季度亦出现反弹，并实现环比1.1%的增长。因此，截至第二季度末，甲级写字楼毛收益率环比下降0.04个百分点，至5.96%。

  本季度只有一宗重大整售交易成交，即上个季度报告中涉及的于2014年四月结案的盈科中心，总成交额达到人民币57亿元。

  与之相反，本季度一手写字楼散售成交额达到人民币114亿元，环比增长37.5%。同时，一手商业散售成交额亦环比增长28.3%，至人民币90亿元。

  截至2014年上半年，北京土地市场成交总额达到人民币1,115亿元，几近去年同期的两倍，并达到去年全年成交额的60%。然而，土地市场的活跃 状态自5月伊始急转直下，第二季度成交额仅为人民币362亿元，环比下降52%。主要原因包括政府有意控制供地节奏以期观望下半年的市场反应并采取相应对 策；银行严控开发贷款增加了开发商竞拍土地的融资难度；以及住宅市场的冷淡表现降低了开发商的拿地热情等。

  市场预测

  本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。但由于甲级写字楼租金将大体保持稳定，2014年下半年甲级写字楼毛收益率预计将温和下降至5.8%至6.0%之间。

  尽管本地市场优质可售项目较少，但投资者仍积极寻觅投资机会。虽然若干项目目前正处于磋商阶段，但由于业主较高的价格预期令交易进展缓慢。因此，预计2014年下半年整售市场将较为平静。