京7月土地首拍低于预期 后期市场或面临更大调整

  研究员/杨晶晶

  7月14日，北京市昌平区沙河镇北沙河北侧(丽春湖土地一级开发项目)LCH-008地块和顺义新城第21街区21-18-001a、 21-18-001c地块开拍。其中，北科建以23.3亿元拿下沙河地块，而顺义地块则由鲁能以29.3亿元斩获。值得注意的是，今日出让的两地块位置相 对较冷，溢价率均没有达到出让上限。

  两月之后土地首拍未达预期，市场成交不利是主因

  按照时间推算，上次北京市推出经营性地块要追溯到2014年的5月6日，据今有两个月的时间。当日土地拍卖虽为地方政府贡献58亿元的收入，但 从实际成交情况来看，已有降温的迹象，出让的4宗地块3宗成交溢价率不足20%，不少房企放弃举牌，年初时火热的抢拍景象不再。沉寂了两月之后，土地市场 表现并未让人眼前一亮，不仅参与企业数量屈指可数，集中品牌型房企，而且竞争程度较弱，两幅地块最终均以未达溢价率上限的结果收场。对比之下，可以判断， 房企拿地态度转变，北京土地市场步入降温。

  针对5月份以来北京土地出让、成交表现，我们不难从楼市角度找到原因。据CRIC监测数据统计，今年上半年，北京商品住宅成交总量为328万 方，较去年同期的642万方下滑达49%，与此同时，市场总体呈现供过于求现象，供求比达1.7。而随着成交不利状况持续，北京商品住宅存量不断攀升，目 前消化周期需要15个多月的时间，对于本已竞争激烈的市场而言，高库存意味着销售压力徒增。由此，面对复杂外部环境，房企更为注重开源节流，降低拿地积极 性。

  土地出让条件苛刻，自住房高退房率加剧房企谨慎态度

  近几年，中央对保障房工程重视力度不断加大，招拍挂地块配建保障房成为不少城市土地出让的条件。然而，与其他城市“限地价、竞配建”政策不同的 是，北京将自住型商品房纳入土地出让条件，其入市价格要求比周边同类产品低三成，即在“竞配建”的基础上，还需“限房价”。可以说，目前北京所执行的土地 出让条件是全国最为苛刻的，房企为拿到心仪地块，不得不选择加大配建面积实现突围，而拿地后，可以用于开发盈利的空间已被步步挤压。

  而令房企更为纠结的是，作为保障中低端住房需求的自住型商品房，并非实至名归。以首个摇号的自住型商品房金隅汇星苑为例，在正选组1882户家 庭中，有349户家庭放弃此次选房资格，占比近两成，随后备选组600户家庭加入摇号选房，又有200多户家庭放弃资格，弃选比重甚至超过正选组。7月 初，第二个自住型商品房首创•悦都汇从公开摇号至选房结束，一周的认购时间，544套房源还剩余64套。自住型商品房高达20%的弃房率，是部分客户不认 同的写照，然而购买自住型商品房有客群限制，一旦客户在选房环节改变想法，项目销售将陷入困境。参考已公布摇号结果的项目，房企在后市拿地中更为谨慎。

  土地、楼市双双遇冷，下半年市场或面临更大调整

  综上而言，我们认为，北京楼市成交不利已对土地市场产生影响，土地成交降温，将市场带入楼市、土地双双遇冷的局面，加速总体市场进入下滑通道。同时结合自住型商品的高退房率，二手房市场连续下滑，我们判断，下半年北京市场或迎来更大调整。

  其一，自住型商品房集中入市，吸附大量刚需客源，冲击商品住宅市场。根据北京市住建委信息，2014年，全市将供应5万套左右自住型商品房，而 2013年，北京全市成交的商品住宅在10万套左右，大体量自住型商品房供应，无疑是与商品住宅市场争抢客源。从金隅汇星苑中签率68:1，首创•悦都汇 中签率50:1的数据，自住型商品房价格上的绝对优势吸引众多刚需型客户趋势若骛，普通住宅难以与之抗衡。据悉，在金隅汇星苑摇号当日，周边已有项目对价 格进行下调，随着更多自住型商品房上市，目前北京市场房企观望情绪将有望打破，市场或将迎来一轮实质性降价。

  其二，楼市变动与土地市场波动相互影响，土地拍卖未达预期对楼市是一种刺激。上半年以来，北京市场降价一直以小打小闹的形式存在，或低价入市、 或“零”首付、或“降价险”，年中中断的土地拍卖催生房企对市场的不确定性，在降价上，谁不不愿去做“出头鸟”。作为北京市场下半年首次土地拍卖，所布局 的房企纷纷关注，效果未达预期释放了悲观信号，而在上海，却在同期诞生单价地王，一北一南，境况大相径庭。随着北京市场局面逐渐清晰，个别房企率先行动成 为大概率事件，下半年，市场也将面临更大的调整。