四方面解读2014年上半年经济数据对楼市影响

  2014年7月16日，国家统计局公布了上半年经济数据，初步核算，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。

  尽管二季度GDP增长略有回升，但是很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

  同时，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、 常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”的现象。尽管部分 开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，部分城市限购政策已定向宽松或取消，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

  那么，当前宏观经济触底的基本面背景下，货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化？刺激楼市需求的政策会否出台？整个市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

  特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续

  国家统计局数据显示，2014年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济处于触底阶段。上半年，居民消费 价格同比上涨2.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的 趋势。当前来看，2014年上半年GDP增速与CPI增速累加值为9.7，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向 宽松的特征。

  国家统计局显示，截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，说明，上半年宏观经济数据并不太乐观，决策层开始适度增加市场流动性进行预调微调，以适度刺激宏观经济好转。

  此外，从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流 动性减少。7月中旬，美联储将讨论决定QE何时最终推出，这将进一步导致国内市场流动性偏紧。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整 还在持续，落后于美国等发达国家节奏，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长。此时，中国货币政策应该在美国QE退出、欧盟负利率、日本低息 的货币政策之间寻求一个平衡。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，在国内外复杂的市场环境下，2014年国内货币政策总体将呈现这样的特征：配合QE 退出节奏，上半年总体偏紧，但已有两次定向降准措施，货币政策在二季度呈现出定向宽松的措施；下半年定向宽松的货币政策仍然会持续的同时，也难以有降准或 降息的大幅放水动作，或者不一定以降准、降息的形式释放市场流动性，但是，下半年不排除央行会通过逆回购等货币政策工具适当“微调”平衡中国经济需要及美 日欧货币政策的不平衡。

  特征二：市场低迷期成为限购政策逐步退出的“窗口期”

  国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%)，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。房地产市场在上半年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。

  从上述角度来看，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如限购政策的松动、刺激首套自住型需求入市、户籍制度改革推进新型城镇化建设力度等等，以适度拉动宏观经济增长。

  其实，从2014年调控思路来看，住建部的表态“分类指导”或双向调控思路已经暗示今年调控基调正在发生微妙变化。尤其是对于限购政策的变化表现来讲，在今年上半年，地方政府“自住决定”限购政策是否宽松或取消的特征十分明显。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。当前，各地限购政 策开始出现定向宽松的措施。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，甚至呼 和浩特、济南、无锡直接表态取消限购，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。

  从整个市场背景下来看，多个城市尝试“限购”松绑的背后的原因为在2014年年初银行信贷紧缩的市场背景下，楼市基本面表现为供大于求，市场表现依 然低迷。从2014年上半年来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，上半年大多数大中城市市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

  因此，一定意义上来讲，当前全国范围内宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素为上述城市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间，或者说成为这些城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。

  笔者预计，上述城市“自主决定”限购政策定向宽松或取消后，对于未来整个楼市调控政策走向来讲就更加具有信号意义，后续将会有更多的城市效仿上述城 市的调整措施。尤其是对于宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市而言，将成为其限购政策“试探性”退出或定向逐步宽松的理由。

  特征三：开发企业“抢收”半年报失利，三季度将迎“降价潮”

  从短期内来看，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户 籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州传言限购取消等措施，甚至呼和浩特直接发文取消限购等等，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于 市场成交量拉开节奏。

  事实也证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，但是，受银行信贷持续紧缩等因素影响，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在 部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回 升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。

  从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大 幅上涨或下跌的动力。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大范围大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，信贷环境适度宽松，市场流动性适度 增加，但是不会马上对市场产生利好影响。就第三季度来讲，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，下调首套房贷利率的空间还不大，甚至个别银行还会继续上浮首 套房贷利率，第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。

  因此，笔者预计在2014第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不 利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来 临。同时，对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至 大幅降价势必成为大多数房企的选择。

  但是，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季 度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，同 时，各地“微刺激”措施不断出台，限购、限价、公积金贷款等楼市调控政策也转向宽松，甚至部分城市限购已明确取消，至此，笔者预计，第四季度供求关系较为 合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

  特征四：土地市场“冷热”分化，下半年为房企拿地换仓时机

  国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。

  从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半 月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高 地块似乎已绝迹。

  从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

  但是近期，在国内大多数大中城市房价遭遇“倒春寒”纷纷打折销售的当口，部分城市“地王”重现，城市不同地块之间出现“冷热”分化，优质地块还会受 到市场的欢迎。比如5月底中冶49.5亿底价夺天津“新八大里”地王，西安悦荟以约2466万元/亩拿下解放路商圈“单价地王”，丽丰控股获得黄浦五里桥 街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价地王”、广州万科[简介 最新动态]荔湾新地王、保利[简介 最新动态]置业花都区新地王等等。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压 之下，地方政府“压力山大”，处境不易且难言乐观。此时，地方政府必然会适度采取上述“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收 入稳定。而在市场低迷期提供优质地块(上述“地王”现象的出现均为优质地块)，刺激品牌开发商拿地热情，适度刺激土地市场回暖，成为政府推地策略的重要手 段之一。

  而在土地市场低迷甚至个别城市流拍的市场环境下，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。此时，政府推出优质 地块，开发商如果这个时候出手拿地，从投资角度来说，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资 回报。从这个角度来说，我们也不难理解，在土地与房价遭遇“倒春寒”的时间段为什么还会出现“地王”。

  因此，对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，在第四季度市场基本面还没有好转的情况下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资 金，以“现金为王”，同时，加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块，把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。

  同时，行业发展经验也表明，在市场低迷期，在第三季度市场流动性仍然紧张的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好第三季度市场 尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之 地。(文/同策咨询研究部总监 张宏伟)来源：凤凰房产