[第一太平]北京写字楼租金五个季度来首次增长

  全球领先的房地产顾问第一太平戴维斯近日发布2014年北京上半年写字楼市 场研究报告，指出在经历了连续四个季度的下降后，甲级写字楼租金环比微涨1.1%，至每平方米每月人民币314.7元。第二季度有一个新项目交付使用，为 市场新增5.6万平方米可租赁面积。至此，北京甲级写字楼可租赁存量增至940万平方米，仍系中国大陆地区最大的写字楼市场。

  全市供应量、吸纳量及成交量均呈上升趋势

  2014年第二季度，本年度第一个新项目——远洋国际中心二期(1座、2座)正式交付使用，为市场带来5.6万平方米写字楼可租赁供给，从而令北京甲级写字楼可租赁存量增至940万平方米，仍系大陆区域最大的甲级写字楼市场。

  位于CBD周边的远洋国际中心二期(1座、2座)于2014年六月底正式交付使用。除却写字楼部分，该项目还包括一1.8万平方米体量的购物中心，目前已引进一系列服饰、餐饮、生活体验、健康美容及服务类零售商。截至第二季度，该项目已取得较为乐观的出租率，其中一座写字楼由葛洲坝集团整租，租赁面积近2万平方米。如前述之新增供给良好的预租状况所昭示，整体需求于季内实现反弹，问询量及成交量均呈活跃态势。受此推动，全市净吸纳量从上 季度的5.4万平方米攀升至8.7万平方米，达到过去八个季度的最高值。至此，2014年上半年净吸纳量累计达到14.1万平方米，系2013年全年净吸 纳量的2.5倍。得益于远洋国际中心二期吸纳的面积，季内CBD周边录得最高净吸纳量——4万平方米，而CBD区域则以2万平方米紧随其后。

  尽管本季度有一新增供给，但乐观的净吸纳量促使全市整体空置率环比下降0.4个百分点，至3.5%，继续保持全国最低水平。全市超过八成的甲级写字 楼录得95%以上的高出租率。就各子市场而言，燕莎区域主要由于2013年第三季度入市的润世中心迎来另一大面积的主力租户而取得最大空置率降幅——环比 下跌1.2个百分点至5.1%。此外，CBD区域空置率亦环比下降0.8个百分点，跌至4.8%。

  需求的增长、有限的可租赁面积支撑全市租金小幅上升

  就各商务区而言，主要得益于东方广场绩效的改进，东长安街区域租金上升了3.0%。与此同时，在连续五个月的下降后，CBD租金环比上升1.4%， 这主要由于该区域仍然是众多内外资企业搬迁、续租或设立办公室的首选。而燕莎区域则成为季内唯一录得租金下降的区域，环比下降1.1%，尽管其出租率得到 改善。这主要归咎于：相比其他商务区，燕莎区域需求由外资企业主导，其租金预算的收紧导致的需求放缓为多数业主施加了强大压力。

  第二季度，受益于仍系众多企业(特别是持有扩张及办公空间升级需求的外资和民营企业)的选址首选，CBD区域在三项关键市场指标中——租金增长、出 租率和净吸纳量均表现良好。季内CBD区域需求活跃，促使租金迎来六个季度以来的首次上涨——环比上升1.4%，至每平方米每月人民币358.5元；同时 净吸纳量录得2万平方米，位列全市次高。与此同时，鉴于近期入市的新项目之空置面积被进一步吸纳，加之其他现有项目出租率基本保持稳定，CBD区域空置率 进一步环比下降0.8个百分点，至4.8%。内资金融企业和外资专业服务企业是季内CBD区域的主要需求来源。金融街继续在各子市场中表现最佳，租金和出租率均为全市最高值。尽管一个新项目——锦什坊街叁拾伍号(金融街E9地块)已开启预租程序，并计划于2014年第四 季度交付使用，但鉴于强劲的新租需求以及冗长的续租候位清单，现有项目业主在租金议价中仍保持着强势地位。因此，租金继续环比上升1.3%，至每平方米每 月人民币510.0元，同比攀升5.7%；空置率则保持在0.5%的全市最低值。

  下半年甲级写字楼市场供应量进一步上升，租金保持稳定

  2014年下半年，北京甲级写字楼市场的供应量将有所上涨，共计六个项目将相继入市，为市场带来42.8万平方米新增供给。这将缓解过去三年年均供 应量仅18.9万平方米之供不应求的状况。此外，届时本地市场将迎来两个国际甲级写字楼入市——位于中关村的融科资讯中心B座和位于望京的浦项中心。然 而，新增供给中位于CBD、中关村和金融街等核心商务区的面积仍然较为有限，预计将仅有约半数的新增供给(23万平方米)位于核心区域。鉴于核心商务区预 计仍然是不断增长的需求的首选，区域内大部分新增供给将会很快被市场吸纳，从而令空置率大体维稳。有鉴于此，核心商务区的业主较之租户仍然有较强的议价能 力，支撑2014年下半年租金保持稳定。事实上，需求的增长(尽管尚不及2010年至2012间强劲)已在今年年内即将入市的新项目的预租率中得到体现。 譬如，位于中关村区域的中关村互联网金融中心和融科资讯中心B座，以及位于望京区域的银峰SOHO等均取得了20%至50%的较高预租率。因此，截至 2014年底，全市空置率预计仅会小幅上涨至5%左右，仍为全国最低水平；同时，全市租金水平预计将在现有高位运行直至2015年后迎来新一轮供给高峰为 止。

  非核心区域除却亚奥区域的盘古大观以及北三环区域的环球贸易中心 以外，望京区域的楼宇最受企业青睐。季内瞩目交易包括美国高端电力汽车制造商特斯拉进驻恒通商务园，租赁面积达2,100平方米；以及触控科技在银峰 SOHO3座承租约24,000平方米。有鉴于此，望京租金环比上升1.7%，至每平方米每月人民币228.7元，同时空置率下降0.2个百分点至 2.4%。望京区域将于2014年下半年迎来其首个国际甲级写字楼项目-浦项中心。此外，该区域在未来一年半内将迎来约60万平方米新增供给(含乙级项 目)，超过现有存量。尽管由于市场无法在短时间内消化大量新增供给从而导致租金和出租率在短期内下降，但是伴随高品质项目陆续完工，望京将加速从新兴区域 (乙级写字楼区域)到成熟商务区(甲级写字楼区域)的过渡。考虑到望京毗邻机场的区位优势以及大望京CBD的宏伟规划，其有望继续吸引一系列涉足互联网、 高科技以及制造领域的跨国公司在此设立总部。