更多城市放宽住房限购 一线城市维持调控

  【2014年7月28日 –广州】 — 继李克强总理在2014年3月召开的十二届全国人大二次会议中提出政府对房地产市场要“因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”之后，近日，国内越来越多的城市已放宽或完全取消住房限购政策。在二三线城市纷纷调整限购措施以挽救住宅市场疲软的趋势背景下，高力国际就市场针对一线城市住房限购政策是否松绑的猜疑进行了深入的解读与分析。

  截至2014年7月28日，全国住宅物业市场内共有六个城市及一个省由官方公布已放宽住房限购政策，并有十七个城市据闻已放宽限制。在苏州，90平方米以上住房的限购政策被取消；在成都，购房限制已被放宽甚或取消的消息见诸报端(非官方)；在海口，限购政策已完全被官方取消。在住宅市场疲软的背景下，此轮自2014年4月开始的试探性放宽，无论就其规模抑或范围而言都有增加之势，其中亦涉及了一些较知名的低线城市。

  此类政策的突发调整是对中国住宅市场全国性回调的反馈。据国家统计局，不包括保障房在内的全国住宅销售量在1至6月期间同比下降6.0%。6月，政府监控的70个大中型城市中，超过50个城市的新建及二手住宅均价出现环比下跌。在上海，6月的二手房销售均价按月环比下跌0.05%，结束了连续24个月的上涨。

  据报导，住房限购的放宽或取消正于全国范围内蔓延，北至呼和浩特、沈阳，南至海口、南宁，西至成都，东至苏州与无锡，不胜枚举。其中大多数城市的政策变化并未经由政府公告，而是由媒体散播，并似乎被当地住房监管机构所默许。

  截至7月28日，中央政府尚未对任何已放宽或取消限购政策的城市采取措施，显示出各地房管机构对结合当地经济情况进行政策调整具备一定灵活性。鉴于报导中政策放宽所涉及的范围，加之持续的负面经济指标，这已成为提振各地经济的不成文政策。

  值得注意的是，虽然销售量指标表现疲软，一线城市购房者的改善型需求仍然保持强劲。无论在北京、上海抑或广州及深圳，政府均未放宽限购政策。7月25日，中国农业银行被引述将为上海的首次购房者提供下浮5%的基准利率。然而，一线城市中，由于市政府仍肩负稳定房价的重任，近期内由官方出台重大政策变化之可能性较低。

  市场监测显示，在政策调控的背景下，虽然一线城市整体房价调整在所难免，但高端住宅市场价格受影响较小，且表现稳定。如若这些城市无进一步限购措施出台，高端住宅物业市场仍将对购房者保持吸引力。此类需求将得到购房者对重要市场内资产升值远景的信心以及为应对经济波动而风险规避的双重支撑。

  在低线城市中，住宅市场的供应过量对价格及销售量均将构成冲击，从而给当地经济监管机构带来压力。形势特别严峻的城市预计将进一步放宽或完全取消其当前购房限制，尤其鉴于越来越多城市已经放宽或取消限购政策，而中央政府对此给予显而易见的默许。根据官方及/或媒体的报导，截至当前，江苏及浙江省内放宽限购政策的城市数量最多。

  总而言之，高力国际预计，各一线城市短期内完全取消限购政策的可能性较低。虽然如此，包括上周出台的利率折扣等在内的优惠措施或将系用以刺激首次及改善型购房需求的方法。数据显示，诸如上海等城市的成交量在过去几个月中以双位数百分比下跌。价格的走势将取决于预期的贷款利率折扣或其它政策的放宽是否符合潜在购房者的预期。且效果预计将难以在短期内明朗，而是在政策放宽和其对市场的潜在影响之间会有为期约六个月的滞后，正如2008年金融危机时的后市表现亦显示了此类政策效果的滞后性。

  高力国际中国区研究部董事谢靖宇先生认为，在低线城市中，鉴于其近几个月内的政策放宽趋势以及中央政府显而易见的默许态度，限购政策预计将进一步放宽。毋庸置疑的是，对于那些存在供应过量的城市而言，房价的进一步调整仍在所难免。