[高力国际]亚洲的"曼哈顿"前海 机会时代的来临

  【2014年8月6日-广州】全球知名的房地产服务公司高力国际近日发布白皮书《前海：机遇还是挑战》(The Rise of Qianhai: an Opportunity or a Challenge?)指出，计划在2020年成为亚洲“曼哈顿”的前海，发展现状及势头良好，预计未来不仅成为深圳写字楼物业的主要供应区域，更因地缘关系，为香港的企业带来重大商机。

  腾飞的前海

  前海是人民币国际化及金融改革的示范区，总建设投资约3,898亿元。目前，前海地区大部分的基础设施建设都已进入最后的建设冲刺阶段，第二阶段的开发目标即将实现，第三阶段预计将如期进行。

  高力国际亚洲区研究及咨询行政董事卢永辉表示：“在前海22条先行政策中，已有17项政策基本落实，尽管15%的企业所得税优惠没有包括金融业，但作为支柱性行业之一，中央政府将推

  出更多针对金融业的激励政策，打通人民币双向流动的通道，以便推进人民币的跨境流动。”

  至今前海地区共完成10个商业地块的出让，平均地价从每平方米8077元到28000元，价格差距显著。对此，卢先生解释道：“造成地价差异主要有 两个原因：首先，项目的地段位置是关键原因。其次，针对申请者的资产及物业未来用途的限制性规定表明，管理局希望选择资金实力雄厚的知名发展商品牌。” 通过将部分地块定向转让给总部企业，以确保产业落地前海，从中体现了前海管理局的产业引导倾向。值得一提的是，卓越集团的“前海壹号”项目不仅是前海示范 区的首个拍卖商业地块，也是第一个面市项目，它将于2014年末开盘，并于2016年竣工交付，由成功拍地到竣工交付仅用了三年时间。

  为抓住进入前海的最佳时机，发展商已经在行动。高力国际深圳代理服务部董事简家宏表示：“目前前海的写字楼项目，建设速度最快的是“前海壹号”，预计8月主体工程可达“正负零”，华润置地[简介 最新动态]以及香江供应链管理有限公司的项目均在初级建设当中，其他大部分项目则处于前期规划阶段。”

  报告显示，目前已经超过10000家企业进驻前海， 其中大部份为新注册企业，他们将在该区寻找面积1,000平方米以上的写字楼单位。

  机会的时代

  前海较高的投资回报率， 将吸引投资者寻求长期的租金收入与更高的资金收益。报告表明，万科[简介 最新动态]集团投资建设的万科企业公馆，目前已实现100%租赁，平均租金为每月每平方米260至280元(42-45美元)，参照预估售价每平方米约65,000元计算，前海投资回报率预计可达5%左右。

  前海61%的土地规划(1600万平方米)将用于写字楼物业，由于临近香港，将可以缓解香港供应量的短缺问题。同时，前海是人民币国际化的试验区，香港将能从其不断增加的人民币业务中受惠，通过更深层次合作，它将为香港企业带来重大商机。

  错位发展共同合作

  自2013年9月上海自由贸易区正式挂牌，前海地区与上海自贸区之间的讨论不绝于耳，然而，两者的目标客户差异明显。上海自贸区侧重于发展金融创新业务，而前海地区将更为偏重服务珠江三角州地区的本地国企及香港企业需求。

  高力国际中国区研究部董事谢靖宇，就上海自由贸易区和前海地区的比较做出了评论：“上海自贸区和深圳前海有着不同的优势。从地理层面分析，前海大部 分基础设施建设已经完成或正在建设，比如地铁线和高速公路。而自贸区部分区域离市区较远且周边交通设施有待完善。所以前海的交通优势较为明显；业态层面分 析，外高桥和洋山保税港区是上海最重要的港口之一，基于自贸区强劲的航运基础，未来物业类型以及潜在租户预计会与外贸及物流业息息相关。而前海区域的规划 已经非常明确，总体上，金融业、综合服务业、现代物流业将会按区块均衡发展，未来业态将呈现多元化；政策层面，政府对于外资管理体制领域改革的努力尝试和积极探索将有利于两者的市场主体行为更为自由，长期而言，周边区域预计将受惠于溢出效应，发展水平会将得以提升。”

  “前海不仅具有优质的战略位置，同时也是推动人民币国际化的重要枢纽。强化前海、香港和上海的合作，将有助于三地的共同发展。”卢永辉总结道。